Dachflächen für PV verpachten: Wann lohnt es sich für Landwirte?

Ob sich eine Pacht des Dachs für Investoren lohnt, kommt immer auf die Größe und die Ausrichtung des Dachs an. Da die Einspeisevergütung jährlich sinkt, muss der Ertrag der Anlage stattlich sein, damit sich eine Anlage rentiert. Dies ist mit einer PV-Anlage auf einem klassischen Einfamilienhaus mittlerweile nicht mehr zu erreichen.  

Kauft man eine PV-Anlage, bedeutet das bedeutet eine gewisse Unabhängigkeit für den Haus- oder Stallbesitzer. Aber es gibt immer ein finanzielles Risiko. Nicht bei einer Verpachtung.

Das sind die Vorteile einer Dachverpachtung::

1. Sichere Mieteinnahmen: Die Einnahmen fließen sicher über 20 Jahre – das ist die staatlich garantierte Förderung für PV-Anlagen. Einige Investoren bieten als Alternative auch eine Einmalzahlung im Voraus.
2. Nutzung statt Brache: Durch die Vermietung wird eine Fläche genutzt, die ansonsten brachliegen und keinen Ertrag bringen würde.
3. Dachsanierung: Der größte Vorteil ist, dass sich die Möglichkeit bietet, eine günstige oder sogar eine kostenlose Dachsanierung durchführen zu lassen. Oftmals wird dabei die Kombination mit der Dachsanierung plus Pacht vom 21. bis 40. Jahr angeboten.
4. Aufwertung der Immobilie: Mit einem sanierten Dach bekommt das Gebäude eine erhebliche Wertsteigerung.

Es ist nicht jedes Dach zur Vermietung geeignet.

Folgende Voraussetzungen müssen für einen Investor gegeben sein:

• Statik des Gebäudes: Das Gebäude muss der Last einer Solaranlage gewachsen sein. Deshalb ist die Tragfähigkeit des Dachs wichtig: Pro Quadratmeter muss das Dach ein zusätzliches Gewicht bis zu 30 kg tragen. Im Normalfall beauftragt der Investor einen Statiker, der die Eignung des Daches prüft.
• Standort: In Süddeutschland werden die meisten Sonnenstunden pro Jahr verzeichnet. Optimalerweise ist das Dach nach Süden mit einem Neigungswinkel von 30 bis 40 Prozent ausgerichtet. Verschattungen sollten nicht vorhanden sein, sonst beeinträchtigt diese den Ertrag.
• Dachfläche: Diese sollte groß genug sein, denn die Anschlusskosten unterscheiden sich kaum bei kleinen und großen PV-Anlagen.

Durch die stetig sinkende Einspeisevergütung lohnt sich die Investition nur noch ab einer hohen Mindestgröße der Fläche. Einige Anlagenbetreiber setzen als Untergrenze eine Leistung von 30 kWp oder eine Dachfläche von mindestens 600 m² voraus.

Die Tendenz ist steigend. Deshalb sind Einfamilienhäuser mit einer Dachfläche von 50 bis 100 m² für Investoren meistens uninteressant. Gewerbe- und Industriehallen sowie große Ställe oder Freiflächen sind am besten für einen Investor geeignet. Für Eigenheimbesitzer lohnt sich hingegen eher der Betrieb einer eigenen PV-Dachanlage.

Entsprechen allen Standortbedingungen den Vorstellungen des Investors, so errichtet er die Anlage auf seine Kosten. Angebote, bei denen sich der Immobilienbesitzer an den Kosten für die Photovoltaikanlage beteiligen soll, sind als unseriös einzustufen. Hinzu kommt, dass sich der Investor um den Betrieb und die Wartung der Anlage kümmert. Die Kosten dafür übernimmt dieser auch in den meisten Fällen.

Die Vergütung richtet sich immer nach dem baulichen Zustand des Dachs. Ist die Dachfläche neuwertig, erfolgt oftmals eine kostenlose Dachsanierung. Ist die Dachfläche jedoch sanierungsbedürftig, wird eine Einmalzahlung geleistet: Diese richtet sich nach der Größe der installierten Anlage. Es gibt jedoch auch den Fall, dass Investoren die Verpächter an den Gewinnen beteiligen. Damit der Gebäudebesitzer langfristig sicher planen kann, sollte er das Dach für 20 Jahre verpachten. Grundsätzlich lohnt es sich, die Dachfläche langfristig zu vermieten.

In einem schriftlichen Vertrag sollten Eigentums- und Nutzungsrechte, Laufzeit, Kündigungsrechte und die Haftung festgehalten sein. Auch der Gewinnanteil oder die Höhe der Pacht wird hier festgeschrieben.

Außerdem müsse laut dem Solaranlagen Ratgeber die Nutzung des Gebäudedachs durch den Solaranlagenbetreiber im Grundbuch des Dacheigentümers als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.