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Tierhaltung

Stallgebäude: Pachten statt Bauen?

Fresser am Futtertisch
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Birgit Greuner, LAND & Forst
am
15.11.2016

Einen Stall pachten statt neubauen? Das kann durchaus sinnvoll sein. Die LWK Niedersachen gibt Tipps, was Sie beim Pachten beachten müssen.

Nicht nur Verschärfungen im Baurecht können das Pachten eines Stalles zur Alternative zum Neubau machen. In der Vergangenheit wurden hauptsächlich Schweinemastställe verpachtet. Durch die langanhaltenden Tiefpreisphasen nimmt der Strukturwandel auch bei Sauen- und Milchviehhaltern deutlich zu. Entsprechend werden Stallanlagen frei.

Zusätzlich sind Stallneubauten vor allem in viehintensiven Regionen kaum noch zu realisieren. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Pacht von Stallanlagen für zukunftsorientierte zunehmend an Bedeutung.

Pachten hat viele Vorteile

Vorrangig haben  Pächter als auch Verpächter das Ziel, mit der Stallanlage Einkommen zu generieren. Neben den wirtschaftlichen Aspekten können sich für den Pächter je nach Betriebsausrichtung weitere Vorteile ergeben:

  • Auslastung überschüssiger Arbeitskapazitäten (hauptsächlich bei bezahlten Mitarbeitern oder beim Einstieg des Hofnachfolgers)
  • Beseitigung von knappen Stallplätzen bei Leistungssteigerungen (beispielsweise zu wenig Ferkelaufzuchtplätze bei Ferkelerzeugern)
  • Reduzierung des Vermarktungsrisikos (Einstieg von Ferkelerzeugern ins geschlossene System bei der Pacht von Mastställen)
  • Auslagerung der Jungviehaufzucht, dadurch Möglichkeit der Aufstockung der Milchviehherde auf dem eigenen Betrieb

Die Nachfrage nach Pachtställen ist in viehintensiven Regionen meist höher als in Ackerbaugebieten. Dabei spielt für den potentiellen Pächter neben der Stallgröße sicher auch die Entfernung vom eigenen Betrieb eine wichtige Rolle.

Größere Stallanlage lohnt sich für Pächter eher

Während reine Mastbetriebe eher an größeren Stallkapazitäten interessiert sind, können für Ferkelerzeuger auch kleinere Einheiten, die in der näheren Umgebung liegen, interessant sein. Letztlich wird eine größere Stallanlage für Pachtinteressenten lukrativer sein als ein kleinerer Stall.

Auch die aktuelle Marktsituation bei den einzelnen Tierarten hat Einfluss auf die Nachfrage. Liegen beispielsweise die Schweinepreise im Keller, ist die Motivation für einen Pächter, diesen Produktionsbereich auszuweiten, in der Regel geringer als im umgekehrten Fall. Allerdings war antizyklisches Wachstum, also Wachstum in Tiefpreisphasen, in der Vergangenheit häufig von besonderem wirtschaftlichem Erfolg gekrönt.

Pachtverträge lieber detailliert gestalten

Bei der Gestaltung von Pachtverträgen und Pachtpreisen gibt es große Unterschiede. Hinsichtlich der Verträge ist es ratsam, diese sehr detailliert zu gestalten. Ein hohes Konfliktpotential zwischen Verpächtern und Pächtern bergen anfallende Reparaturen. Hier empfiehlt sich, die Kosten hierfür vor Abschluss des Pachtvertrages genau zuzuordnen. Grundsätzlich gilt, dass Reparaturen an der Gebäudehülle vom Verpächter getragen werden.

Der Pächter dagegen ist für die Unterhaltung der Inneneinrichtung und der Technik verantwortlich. Im Hintergrund steht der Gedanke, dass das Pachtobjekt nach Ende der Pachtzeit in annähernd gleicher Qualität wie zu Pachtbeginn zurückgegeben wird.Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises sollten sowohl die Interessen des Verpächters als auch die des Pächters Berücksichtigung finden.

Bei der Verpachtung von Schweinemastställen hat sich über Jahrzehnte ein Pachtpreisniveau etabliert, das je nach Einflussfaktoren etwa zwischen 12 und 25 Euro je Stallplatz und Jahr angesiedelt werden kann. Bei Sauen- bzw. Milchviehställen gibt es bislang kaum Erfahrungswerte hinsichtlich der Pachtpreisgestaltung.

Pachtpreis orientiert sich am Gebäudewert

Aus Sicht des Verpächters steht der Wert des Stalles im Vordergrund. Er wird sich bei der Pachtpreisfindung am Gebäudewert orientieren. Für den Pächter ist nicht der Wert des Stalles, sondern seine Wirtschaftlichkeit von entscheidender Bedeutung. Hauptkriterium dafür ist die Direktkosten freie Leistung (DkfL). Wie bei Investitionen gilt auch für Stallpachten, dass nur bei überdurchschnittlichem Leistungspotential eine ausreichende Wirtschaftlichkeit aus dem Wachstumsschritt erreicht werden kann.

Vor diesem Hintergrund hat für den Pächter das zu erwartende Leistungsniveau den größten Einfluss auf den Pachtpreis. Hierbei spielen Baujahr und Zustand der Inneneinrichtung die Hauptrollen.

Mehr zum Thema lesen Sie auf der Homepage der LWK Niedersachsen..

Mit Material von LWK Niedersachsen
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