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Bundesgerichtshof

Gerichtsurteil: Was Klauseln zum Vorpachtrecht enthalten sollten

Handschlag-Pachtvertrag-Pachtrecht
Jens Konrad Bohrßen, Rechtsanwalt aus Elze
am
08.12.2017

In einem Landpachtvertrag mit Vorpachtrecht müssen die entsprechenden Rechtsfolgen klar formuliert werden. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Lässt sich der Pächter im Landpachtvertrag ein Vorpachtrecht einräumen, dann muss die entsprechende Klausel so gestaltet sein, dass die entstehenden  Rechtsfolgen klar werden. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Um sich die Bewirtschaftung von Pachtflächen möglichst langfristig zu sichern, lassen sich Pächter häufig im Vertrag ein sogenanntes Vorpachtrecht einräumen. Das soll dann zum Zuge kommen, wenn

  • der Pachtvertrag ausläuft und
  • der Verpächter danach ein neues Pachtverhältnis mit einem  anderen Landwirt schließt.

Dann kann der Altpächter sein vertraglich zugesicherten Vorpachtrecht geltend machen und damit erwirken, dass der Verpächter mit ihm ein neues Landpachtverhältnis zu denselben Bedingungen eingeht, wie sie eigentlich mit dem Neupächter ausgehandelt waren. So zumindest die Theorie.

Gerichtsurteil beruht auf folgendem Fall

Folgender Fall lag dem Urteil des BGH zugrunde:

  • Ein Eigentümer hatte im Jahr 2001 mehrere Flurstücke an einen Landwirt verpachtet.
  • Der Landpachtvertrag sah eine Laufzeit bis zum 30.9.2014 vor und enthielt folgende Klausel: „Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt.“
  • Weitere Spezifizierungen bezüglich des Vorpachtrechts wurden in den Vertrag nicht aufgenommen.
  • Im Januar 2013 schloss der Verpächter nun mit einem anderen Landwirt über dieselben Flächen einen Landpachtvertrag, dessen Laufzeit am 1.10.2014 beginnen sollte.
  • Der Altpächter erklärte daraufhin die Ausübung des Vorpachtrechts, um die Flächen auch weiterhin bewirtschaften zu können.
  • Der Verpächter widersprach und bestand auf dem Vertrag mit dem Neupächter.
  • Der Altpächter klagte daraufhin vor dem Amtsgericht auf die Feststellung, dass zwischen beiden wegen des ausgeübten Vorpachtrechtes weiterhin bzw. wieder ein wirksames Landpachtverhältnis besteht.

Klauseln im Pachtvertrag dürfen Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen

Das Gericht gab dem Altpächter Recht, ebenso die Berufungsinstanz. Der BGH entschied letztlich aber gegen den Altpächter und wies die Klage ab. Stattdessen stellte er fest, dass das Vorpachtrecht in dem ursprünglichen Pachtvertrag aus dem Jahre 2001 nicht wirksam vereinbart worden ist.

Der BGH begründete seine Entscheidung folgendermaßen:

  • Bei der genutzten Vertragsklausel zur Begründung des Vorpachtrechtes handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB).
  • Damit AGB wirksam in Verträge einbezogen werden, muss der Verwender der AGB, im vorliegenden Fall also der Altpächter, Regelungsgehalt und Auswirkungen der jeweiligen Klausel im Vertragstext möglichst klar und überschaubar darstellen. So ist es gesetzlich vorgeschrieben und entspricht dem  sich aus den gesetzlichen Anforderungen ergebenden Transparenzgebot.
  • Auch die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die sich aus der jeweiligen Klausel ergeben, müssen erkennbar sein.
  • Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann das zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners, hier des Verpächters führen, und damit zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel führen.

Bloße Vereinbarung eines Vorpachtrechts reicht nicht

Einen solchen Verstoß gegen die gesetzlichen Vorschriften sah der BGH hier als erfüllt an. Die bloße Vereinbarung eines Vorpachtrechts, ohne es weiter zu konkretisieren oder einzuschränken, führt, so der BGH, zu einer unangemessenen Benachteiligung des Verpächters, der die mit einem Vorpachtrecht verbundenen Rechtsfolgen als juristischer Laie nicht überblicken kann.

Für den Verpächter sei insbesondere Folgendes nicht zu erkennen:

  • Für wie viele Fälle  das vorgesehene Vorpachtrecht gilt und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt.
  • Die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die mit der Ausübung eines Vorpachtrechtes einhergehen.

Die oben zitierte Klausel war somit zu unbestimmt. Die betreffende Vertragspassage ist daher rechtsunwirksam.

Mögliche Schadenersatzpflicht des Verpächters

 Ist das Vorpachtrecht wirksam vereinbart und ausgeübt worden, steht der Verpächter unter Umständen  vor einem Dilemma. Er ist aus zwei getrennt voneinander bestehenden Pachtverträgen verpflichtet:

  • Zum einen gilt zwischen ihm und dem Altpächter ein neues Landpachtverhältnis.
  • Daneben bleibt aber auch der Vertrag bestehen, den der Verpächter im Vorfeld zu dem Neupächter geschlossen hat.

Sowohl gegenüber dem Alt- als auch gegenüber dem Neupächter schuldet der Verpächter, dieselben landwirtschaftlichen Nutzflächen zu überlassen. Da er diese Pflicht aber nur einem gegenüber erfüllen kann, macht er sich gegenüber dem anderen gegebenenfalls schadensersatzpflichtig.

Urteil vom 24.11.2017, Az.: LwZR 5/16.

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