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Geld & Recht

Kühl kalkulieren statt kopflos verkaufen

von , am
27.05.2014

Wie können Sie beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen Ihre Steuerlast optimieren? Nachfolgend bieten wir Ihnen wertvolle Tipps zum Verkauf eines Betriebes oder einzelner Flächen aus Privatvermögen.

Die eigene Fläche wird als Bauland ausgewiesen - ein Glücksfall, den sich Eigentümer nicht verderben sollten, indem sie sich beispielsweise selbst um die Erschließung kümmern. © krick/agrar-press

Wer landwirtschaftliche Nutzflächen verkauft, erzielt dabei in der Regel einen hohen Gewinn. Die steigenden Flächenpreise und die zum Teil sehr niedrigen Buchwerte in der Bilanz lassen das Finanzamt dabei jedes Mal mitverdienen. Der 1. Teil unseres zweiteiligen Beitrags zeigt Ihnen ausführlich, worauf Sie achten müssen, wenn Sie Flächen aus dem  Privatvermögen oder aber einen Betrieb im Ganzen verkaufen wollen und wie sich Ihre Steuerlast dabei optimieren lässt.
 
Landwirtschaftliche Nutzflächen lassen sich meist schnell und unkompliziert verkaufen: Flächen sind knapp und werden von vielen Interessenten händeringend gesucht. Ein Käufer, der den gewünschten Preis zahlt, ist schnell gefunden. Auf den Veräußerungsgewinn entsteht unter dem Strich schnell eine Steuerbelastung von bis zu 40 Prozent und mehr. Ärgerlich, wenn der Erlös gebraucht wird, um zu investieren oder Schulden zu tilgen und für das Finanzamt eigentlich kein Geld mehr "übrig" ist. Schlimmstenfalls müssen Betroffene weitere Flächen verkaufen, was eine neue Steuerlast nach sich zieht.

Um das zu vermeiden ist es ratsam, rechtzeitig vor dem Flächenverkauf die steuerlichen Folgen zu kalkulieren. Doch die Steuerlast hängt vom Einzelfall ab, sie ist also nicht unbedingt für jede landwirtschaftliche Nutzfläche gleich.  

Es kann sich beim Verkauf
  • um Privatvermögen handeln,
  • um einen Betrieb im Ganzen oder aber
  • um Betriebsvermögen als laufender Gewinn
Flächen im Privatvermögen

Nicht in jedem Fall ist eine landwirtschaftliche Nutzfläche steuerlich verknüpftes Betriebsvermögen. Wer in der Vergangenheit Flächen erworben hat, um sie an fremde Dritte zu verpachten, konnte diese Flächen dem Privatvermögen zuordnen und Einkünfte aus privater Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) erklären. Eine Fläche, die zur Bewirtschaftung einer GbR überlassen wird, an der der Verkäufer selbst beteiligt ist, stellt kein Privatvermögen dar, sondern führt zu notwendigem Sonderbetriebsvermögen.

Zum Teil besitzt auch die Ehefrau (oder im umgekehrten Fall der Ehemann) Flächen, beispielsweise als Geschenk der Eltern zur Hochzeit. Falls diese Flächen dem Ehegatten zur Bewirtschaftung überlassen werden, sollte das unbedingt in Form eines schriftlichen Pachtvertrags getan werden, und zwar zu Konditionen, die auch unter Fremden üblich sind. So kann die Fläche Privatvermögen bleiben.

Sie unentgeltlich zu überlassen, lässt eventuell eine sogenannte Ehegatten-Innengesellschaft entstehen: Denn auch ohne gesonderten Gesellschaftsvertrag entsteht faktisch eine Personengesellschaft (GbR), wenn beide Ehegatten im landwirtschaftlichen Betrieb mitarbeiten und die Ehefrau einen erheblichen Teil der Flächen zur Verfügung stellt, ohne das separat vertraglich zu vereinbaren. Laut eines Rundschreibens des Bundesfinanzministeriums vom 18. Dezember 2009 ist der Flächenanteil des Ehepartners dann als erheblich zu bezeichnen, wenn er mehr als zehn Prozent der gemeinsamen Flächen beträgt. Diese erhalten so die Eigenschaft eines notwendigen Sonderbetriebsvermögens mit allen steuerlichen Konsequenzen und sind damit kein Privatvermögen mehr.

Für Flächen des Privatvermögens gilt die gesetzliche Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG). Das bedeutet, dass der Verkauf steuerfrei ist, wenn die sogenannte Behaltensfrist von mehr als zehn Jahren erfüllt ist.

Spekulationsfrist beachten


Hier lohnt sich vor dem Gang zum Notar ein genauer Blick auf die Dauer der Besitzzeit, denn bei den zehn Jahren handelt es sich um eine starre Grenze. Eine Besitzzeit von neun Jahren und 364 Tagen löst eine hundertprozentige Steuerpflicht aus, während die Veräußerung nach zehn Jahren und einem Tag komplett steuerfrei ist.

Für die Berechnung der Besitzzeit kommt es dabei nicht auf den tatsächlichen Eigentumsübergang an, sondern auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (obligatorisches Verpflichtungsgeschäft)! Das heißt: Bei Vorverträgen oder Ähnlichem ist äußerste Vorsicht geboten. Für Eigentümer, die die Fläche geschenkt oder vererbt bekommen haben, werden die Besitzzeiten des Überlassers angerechnet. Die Frist beginnt also nicht neu zu laufen. Als Fristbeginn kann auch die Entnahme aus dem eigenen Betriebsvermögen oder dem des Erblassers gelten.

Steht keine Nutzfläche, sondern ein Wohnhaus zum Verkauf, entsteht kein Spekulationsgewinn, sofern der Eigentümer das Haus zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt hat. Innerhalb der Zehnjahresfrist sollte vor jeder Flächenveränderung ein Steuerberater hinzugezogen werden. Denn auch ohne dass Geld fließt, kann eine Flächenübertragung ein entgeltliches Veräußerungsgeschäft darstellen. Zum Beispiel dann, wenn die Übertragung dazu dient, den Ehepartner in einem Scheidungsverfahren abzufinden oder als Abfindung weichender Erben.

Und: Auch durch einen privaten Flächentausch kann ein Spekulationsgewinn entstehen! Kauft ein Landwirt zum Beispiel eine Fläche für insgesamt 150.000 Euro und tauscht diese wenige Jahre später gegen ein anderes Grundstück mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro, entsteht ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn von 100.000 Euro.
Werden Flächen während einer Flurbereinigung ohne Zuzahlung getauscht (staatlicher Hoheitsakt), entsteht kein entgeltliches Veräußerungsgeschäft und kein Spekulationsgewinn.

Vorsicht bei Bauland

Werden private Flächen als Bauland ausgewiesen und ist die Spekulationsfrist bereits abgelaufen, kommt das für den Eigentümer meist einem Sechser im Lotto gleich. Hier gilt es dann jedes Verhalten zu vermeiden, das aus einem privaten Veräußerungsgeschäft einen gewerblichen Grundstückshandel macht! Die Flächen werden dann Betriebsvermögen des Handelsgeschäfts, und zwar Umlaufvermögen, so dass nicht einmal eine Begünstigung nach § 6b EStG entsteht (dazu im 2. Teil dieses Beitrags).

Jede Tätigkeit, die über das bloße parzellieren der Fläche hinausgeht, sollte der Verkäufer unbedingt unterlassen. Das heißt, keine Baulanderschließung oder gar Einmischung in die Bauleitplanung der Gemeinde. Auch innerhalb der Spekulationsfrist kann ein gewerblicher Grundstückshandel entstehen, mit allen Konsequenzen (unter anderem Gewerbesteuer). Dies kommt zum Beispiel dann vor, wenn Flächen mit sofortiger Veräußerungsabsicht erworben werden oder mit der Absicht, ein Gebäude zu errichten und das Grundstück dann sofort zu veräußern. Auch bei Überschreiten der sogenannten Drei-Objekt-Grenze, das heißt, bei einem Kauf und Verkauf von über drei Objekten innerhalb von fünf Jahren gehen die Finanzbehörden von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.
 
Verkauf eines Betriebes im Ganzen

Gehören die betroffenen Flächen nicht zum Privatvermögen, sondern zum Betriebsvermögen, liegt grundsätzlich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor.

Aber hier sind zwei Möglichkeiten zu unterscheiden:
  • Gewinn aus Betriebsveräußerung im Ganzen bzw. aus Betriebsaufgabe
  • Laufender Gewinn

Von einer Betriebsveräußerung im Ganzen (§§ 14 und 16 EStG) spricht man, wenn alle wesentlichen Betriebsgrundlagen eines Betriebes oder Teilbetriebes in einem einheitlichen Vorgang an einen Erwerber veräußert werden. Sollten alle wesentlichen Betriebsgrundlagen in einem Schritt oder in einem kurzen Zeitraum von bis zu sechs Monaten an mehrere Erwerber veräußert oder in das Privatvermögen überführt werden, spricht man von einer Betriebsaufgabe.

Verpächter kompletter Betriebe können das Verpächterwahlrecht nutzen, das heißt, die Flächen weiter im Betriebsvermögen fortführen. Der Verpächter kann aber jederzeit die Betriebsaufgabe (§ 16 Abs. 3b EStG) erklären. Der Aufgabegewinn ist steuerlich begünstigt. Bis zu drei Monate rückwirkend kann die Aufgabe erklärt werden. Die Verkehrswerte aller Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens, abzüglich der Buchwerte ergeben den Aufgabegewinn.

Doch die Betriebsaufgabe sollte nicht leichtfertig oder eigenmächtig gegenüber dem Finanzamt erklärt werden, denn der Aufgabegewinn kann hoch sein und die steuerlichen Konsequenzen sind vom Laien kaum zu überschauen. Außerdem gilt die Betriebsaufgabe nicht nur für Flächen, sondern für alle Wirtschaftsgüter des Betriebes - also auch Gebäude, Betriebsvorrichtungen, Maschinen und dergleichen müssen bei der Berechnung des Aufgabegewinnes berücksichtigt werden.

Doch worin bestehen die steuerlichen Vorteile einer Betriebsveräußerung oder Betriebsaufgabe? Der Gesetzgeber hat in §§ 14, 16, 34 EStG Regelungen getroffen, um dem Unternehmer zum Zeitpunkt seines Ruhestands eine steuerbegünstigte Einstellung oder Veräußerung seines Betriebs zu ermöglichen. Dazu ist ein gesonderter Veräußerungs- oder Aufgabegewinn zu ermitteln, um diesen vom laufenden Gewinn des Betriebs zu trennen.

Den Freibetrag nutzen

Zum einen gewährt das Finanzamt einen Freibetrag in Höhe von 45.000 Euro, wenn der Steuerpflichtige über 55 Jahre alt ist oder dauernd berufsunfähig. Diesen Freibetrag erhält jeder nur einmal im Leben und er muss dem Finanzamt gegenüber gesondert beantragt werden. Allerdings reduziert sich der Freibetrag um den Veräußerungs- oder Aufgabegewinn, der 136.000 Euro übersteigt.

Auch dazu ein Rechenbeispiel: Der Aufgabegewinn beträgt 150.000 Euro. Der Gewinn übersteigt 136.000 Euro um 14.000 Euro, das heißt, der Freibetrag wird um 14.000 Euro reduziert und beträgt dann nur noch 31.000 Euro (45.000 Euro abzüglich 14.000 Euro). Der steuerpflichtige Aufgabegewinn liegt also im Ergebnis bei 119.000 Euro (150.000 Euro minus 31.000 Euro).

Ab einem Veräußerungs- oder Aufgabegewinn von 181.000 Euro gewährt das Finanzamt keinen Freibetrag mehr. Bei der oben geschilderten freiwilligen Erklärung der Betriebsaufgabe für verpachtete Betriebe erhalten daher nur sehr kleine Betriebe den Freibetrag. Der Freibetrag gilt aber nicht nur für landwirtschaftliche Betriebe, sondern auch für Gewerbebetriebe oder Betriebe mit Einkünften aus selbständiger Arbeit. Wer also beispielsweise eine Ferienwohnung besitzt, die hotelmäßig betrieben wird und einen Gewerbebetrieb darstellt, sollte im Fall eines Verkaufs darüber nachdenken, einen Freibetrag zu beantragen.

Übersteigt der Gewinn den Freibetrag oder kann aus sonstigen Gründen kein Freibetrag gewährt werden, wird der verbleibende Gewinn ermäßigt besteuert (§ 34 Abs. 1 EStG).
Falls der Steuerpflichtige das 55 Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist, kann der verbleibende Gewinn auf Antrag sogar nur mit 56 Prozent des normalen Steuersatzes besteuert werden
(§ 34 Abs. 3 EStG).

Fazit

Nicht jede Flächenveräußerung führt zu „normalen“ Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft. Im Gegenzug ist nicht jede unentgeltliche Flächenübertragung steuerfrei. Der Teufel steckt häufig im Detail. Wer verkaufen will, sollte sich professionell beraten lassen, um wenigstens die steuerlichen Folgen abschätzen zu können.
Hinweis: Im 2. Teil dieses Beitrags geht es um die Versteuerung von Flächenverkäufen als laufender Gewinn.
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