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Geld & Recht

Praktische Folgen einer Novelle

von , am
09.04.2013

In Niedersachsen ist vor Kurzem die Novelle des Realverbandsgesetzes in Kraft getreten. Wie sich die "neuen" Regelungen in der Praxis auswirken, zeigt der folgende Beitrag.

Der Realverbandsanteil ist wesentlicher Bestandteil des jeweiligen Grundstücks. © Mühlhausen/landpixel

Zunächst sind die Ladungsvorschriften des "neuen" Realverbandsgesetzes (gültig seit dem 23. Oktober 2012) durch § 24 Abs. 1 Satz 3 Realverbandsgesetz Niedersachsen (RealVG ND) erweitert worden. Darin heißt es: "Mitglieder oder Vertreter von Mitgliedern, die dem Realverband weder eine Anschrift noch eine E-Mail-Adresse mitgeteilt haben, brauchen nicht geladen zu werden."

Diese Regelung hat zur Folge, dass Realverbandsmitglieder, die ihre Anschrift und ihre E-Mail-Adresse dem Realverband nicht angezeigt haben, keinen Rechtsanspruch auf eine Ladung zur Mitgliederversammlung haben. Sinn und Zweck dieser Vorschrift ist es, dass es dem Vorstand des Realverbandes auch ohne Kenntnis der Anschrift oder E-Mail-Adresse eines Realverbandsmitglieds möglich sein muss, rechtswirksam zu einer Mitgliederversammlung zu laden. Diese Neuerung zielt insbesondere auf Realverbandsmitglieder ab, die umziehen, ohne eine neue Adresse oder Anschrift zu hinterlassen. Dem Vorstand eines Realverbandes ist es in diesen Fällen unzumutbar, die Adressen seiner Mitglieder durch Eigenrecherche herauszufinden, um zu einer Mitgliederversammlung wirksam zu laden.
Öffentliche Ladung

Eine weitere Änderung ergibt sich nach der Novelle aus § 24 Abs. 2 RealVG ND, der wie folgt lautet: "Zur Mitgliederversammlung kann auch durch Bekanntmachung nach § 17 Abs. 4 RealVG ND geladen werden. Die Bekanntmachung wirkt auch gegenüber Mitgliedern und Vertretern von Mitgliedern, die nicht im Verbandsbereich wohnen."

Diese Regelung hat den großen Vorteil, dass durch fristgerechte öffentliche Bekanntmachung (beispielsweise in den örtlichen Druckmedien, mindestens eine Woche vorher unter Angabe der Tagesordnung) rechtswirksam zur Mitgliederversammlung geladen werden kann, selbst wenn Realverbandsmitglieder nicht im Verbandsgebiet wohnen.
Durch § 24 Abs. 2 RealVG ND kann auf eine persönliche Ladung verzichtet werden. Es empfiehlt sich daher, diese Ladungsform zu wählen. Erst recht dann, wenn der Realverband viele Mitglieder hat. So lassen sich zusätzliche Kosten sparen. Allerdings ist dabei noch zu beachten, dass die vorrangig maßgeblichen Ladungsbestimmungen in der jeweiligen Satzung festgelegt sind. Der Entwurf der Novellierung des Realverbandsgesetzes sah ursprünglich vor, dass die Mitglieder schriftlich oder in elektronischer Form zu laden sind. Diese Regelung wurde glücklicherweise vom Landtag nicht verabschiedet.

Mitglieder entlassen

Neu im Realverbandsgesetz Niedersachsen ist auch die Regelung, dass Grundstücke, die im  Bereich eines Bebauungsplanes oder innerhalb von Ortsteilen liegen, als Mitglied aus dem Realverband entlassen werden können (§ 15). Der Verband kann solche Mitglieder auch dann entlassen, wenn das jeweilige Mitglied dies gar nicht beantragt hat. Das Vorgehen ist nur dann unzulässig, wenn der Verband Nutzvermögen hat, dessen Wert die Verbindlichkeiten und die mit den gemeinschaftlichen Angelegenheiten verbundenen Lasten übersteigt.

Unabhängig von der Novelle sei darauf verwiesen, dass in letzter Zeit immer wieder Probleme auftreten, indem in Kaufverträgen von Immobilien die Formulierung gewählt wird "Das Objekt wird verkauft mit allen wesentlichen Bestandteilen und dem Zubehör". Wer in diesem Zusammenhang nicht an den Realverbandsanteil denkt - wird also der Realverbandsanteil, der mit dem Grundstück verbunden ist, in dem Grundstückskaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt - verkauft diesen nach neuer Rechtsprechung (siehe Verwaltungsgericht Lüneburg, Urteil vom 11.09.2012, Az. 3 A 231/11) "automatisch" mit. Dieses gilt auch für selbständige Anteile.

Wesentlicher Bestandteil

Bei dem Realverbandsanteil handelt es sich nämlich um ein Recht, das mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist und damit unter den Begriff "wesentlicher Bestandteil des Grundstücks" im Sinne des § 96 Bürgerliches Gesetzbuch fällt. Einige Juristen vertreten sogar die Ansicht, dass die gesetzliche Vermutung in § 9 Abs. 2 RealVG ND und in § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu führt, dass der Realverbandsanteil bei einem Kaufvertrag selbst ohne Regelung "automatisch" mitveräußert ist.

Bei solchen Rechtsgeschäften ist also darauf zu achten, dass der Realverbandsanteil ausdrücklich als mitveräußert oder nicht mit-veräußert zu bezeichnen ist. Nur so können erhebliche Streitigkeiten vermieden werden. Realverbandsanteile können also eigenständig übertragen werden, folgen jedoch grundsätzlich dem Grundbesitz und sind wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Wenn sie getrennt werden sollen, sollte dieses im Kaufvertrag ausdrücklich klargestellt werden.

Vorstand nicht Mitglied

Die in vielen Realverbänden aufgeworfene Frage, ob der Vorstand Mitglied des Realverbandes sein muss, ist so zu beantworten: Laut § 19 RealVG ND wird der Vorstand von der Mitgliederversammlung für sechs Jahre gewählt. Daraus folgt, dass der Vorstand selbst nicht Mitglied des Realverbandes sein muss, sofern die örtliche Realverbandssatzung nichts Gegenteiliges vorschreibt. Ist in der örtlichen Realverbandssatzung dazu nichts geregelt, bleibt es bei dem gesetzlichen Leitbild, das der Vorstand nicht Realverbandsmitglied sein muss.
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