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Geld & Recht

Steigende Kurve bei Kauf und Pacht

von , am
05.02.2013

Steigerungen bei Kaufpreisen und Pachtzinsen: Wie bestehende Gesetze dieser Preisentwicklung entgegenwirken, erklärt Rechtsanwalt Dr. Friedrich Dehne.

Der Höhenflug der Kauf- und Pachtpreise hält an. © krick agrar-press/Johannes Essmann

Kaufverträge über Ackerland werden mit Preisen von vier bis fünf Euro pro Quadratmeter abgeschlossen, sogar sechs Euro pro Quadratmeter sind möglich. Pachtverträge weisen zum Teil Preise von 1.000 Euro pro Hektar und mehr aus und zwar für normale Nutzung - keineswegs nur für Sonderkulturen.

Problem Ausgangspreis

Laut § 9 Absatz 1 Nr. 3 Grundstücksverkehrsgesetz (GrstVG) kann die Grundstücksverkehrsgenehmigung versagt werden, wenn "der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht." Die Rechtsprechung hat hierzu in mehreren Entscheidungen den unbestimmten Rechtsbegriff "grobes Missverhältnis" der Kaufpreisüberhöhung konkretisiert: Danach liegt ein grobes Missverhältnis dann vor, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert des Grundstücks um mehr als 50 Prozent übersteigt.  Das Problem besteht hier darin, den Ausgangspreis festzustellen. Dieser muss aktuell und aussagekräftig sein. Der Europäische Gerichtshof hat dazu in der bekannten "Seydaland"-Entscheidung vom 16. Dezember 2010 (C-239/09) auf einen Preis abgestellt, der sich auf dem freien Markt erzielen lässt und eine aktuelle Ermittlung verlangt.

Üblicherweise wird an den Bodenrichtwert angeknüpft. Das ist aber problematisch, denn so ist zum Beispiel in den neuen Bundesländern der Preis, der auf dem freien Markt zu zahlen ist, wesentlich höher, als der Richtwert. Das lässt sich im Internet an den Ausschreibungsergebnissen der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) ablesen. Der Richtwert wird aber wesentlich gebildet durch die Preise, die die LPG-Nachfolgebetriebe an ihre Mitglieder zahlen und die teilweise deutlich darunter liegen. Der Anknüpfungspunkt ist daher bereits problematisch. Zweifelhaft - sowohl rechtlich als auch agrarpolitisch - sind die Folgen für die Eigentümer. Diesen wird durch die Begrenzung einer Gewinnerzielungs-möglichkeit ein Vermögensverlust  zugemutet. Das aber ist laut Bundesverfassungsgericht nur aus übergeordnetem, agrarpolitischen Interesse (wie dem Schutz wirtschaftlicher Betriebe) zulässig.

Die Rechtsprechung schränkte allerdings die Anwendbarkeit von § 9 Abs. I Nr. 3 wie folgt ein:

bei Kauf durch einen wirtschaftenden Landwirt, wenn er den Preis aus vorhandenen Geldmitteln zahlen kann oder eine Gewinnübertragung aus dem Verkauf, z. B. von Bauland erfolgt oder sonstige dringende Gründe vorliegen (z. B. Arrondierung)
Bei einem Kauf durch einen Nichtlandwirt, wenn ein wirtschaftender Landwirt nicht zur Verfügung steht, der das 1,5-fache des Richtpreises zahlt (OLG Dresden Beschluss vom 26. Juli 2007, Az. W XV 1620/06).

Vorteil ausspielen

Bei einem Verkauf an Kapitalinvestoren zu hohen Preisen ergibt sich folgendes Bild: In der Landwirtschaft drohen keine ähnlichen Verhältnisse wie in der Industrie, wo Investoren Betriebe teilweise nur kaufen, um sie stillzulegen und den Markt zu übernehmen. In der Landwirtschaft dagegen bleiben die Flächen an Ort und Stelle und müssen in aller Regel durch Verpachtung von den wirtschaftenden Landwirten genutzt werden. Die wirtschaftenden Landwirte bestimmen dann den Preis. Hier bestehen keine Unterschiede zur Verpachtung durch Alteigentümer oder Landwirte, die ihre Bewirtschaftung aufgegeben haben.

Doch bei den Landwirten ist wegen des großen Konkurrenzdrucks Unvernunft eingekehrt. Sie bieten Pachtpreise an, die mit wirtschaftlicher Vernunft nicht zu vereinbaren sind. Was die Begrenzung der Pachtpreise betrifft, so sind Pachtverträge nicht genehmigungsbedürftig sondern nach dem Landpachtgesetz anzeigepflichtig.
Im Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) findet sich die entscheidende, vom GrdstVG
abweichende Norm: "Die zuständige Behörde kann einen anzuzeigenden Landpachtvertrag oder eine anzuzeigende Vertragsänderung beanstanden, wenn (…) die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem Ertrag steht, der bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung nachhaltig zu erzielen ist". (§ 4 Absatz 1 Nr. 3 LPachtVG). § 8 Abs. 1 Satz 2 LPachtVG bestimmt außerdem: "Erachtet das Landwirtschaftsgericht eine auf § 4 Abs. 1 Nr. 3 gestützte Beanstandung für begründet, kann es den Vertrag insoweit ändern, statt ihn aufzuheben."

Hier kann das Gericht den Pachtpreis bestimmen, was einen massiven Eingriff in die Vertragsfreiheit bedeutet. Zwar ist diese Vorschrift, soweit bekannt, bisher noch nie angewandt worden. Für die Zukunft ist das allerdings nicht auszuschließen, denn gerade bei langfristigen Pachtverträgen ist ein Eingreifen denkbar, da ansonsten das Verhältnis sicherlich zerrüttet wird.

Fazit
 
Agrarstrukturell negativ ist nicht in erster Linie der Verkauf von Grundstücken mit hohen Preisen; letztere können wirtschaftlichen Betrieben in Notfällen sogar helfen; Vielmehr ist es der überhöhte Pachtpreis, der den Betrieben und deren Entwicklung schadet. Den aber haben die wirtschaftenden Landwirte in der Hand, da die Eigentümer auf die Nutzung durch sie angewiesen sind. Sie sollten daher bei Pachtangeboten mit Augenmaß und Vernunft handeln.
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