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Recht

Wenn aus Acker Bauland wird: 5 Fragen und Antworten

Martin Streppel/Munte Projekt GmbH Braunschweig/Anke Fritz/agrarheute
am
13.05.2016

Wenn Landwirte Flächen verkaufen wollen, müssen im Vorfeld einige Fragen beantwortet werden. Die Land & Forst hat einen Experten zu diesem Thema befragt.

Gemeinden übertragen die Entwicklung von Baugebieten immer öfter an private Erschließungsträger. Landwirte, die Flächen verkaufen wollen, sollten sich vorher mit den folgenden Fragen beschäftigen.

1. Welche Vorteile bringt mir der private Erschließungsträger?

Die wesentlichen Vorteile sind ein höherer Kaufpreis und eine unbürokratischere Abwicklung.

2. Woran ist ein guter Erschließungsträger erkennbar

Neben der gesicherten Finanzierung sollte der Erschließungsträger über langjährige Erfahrungen verfügen. Er sollte kommunikativ sein und es verstehen, die verschiedenen Beteiligten an einen Tisch zu holen und lösungsorientiert zu arbeiten.

Idealerweise kann er Referenzen vorzeigen, zum Beispiel in Form von realisierten Baugebieten oder Empfehlungen, zum Beispiel von Banken, Gemeinden oder vom Landvolk.

3. Welche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sind zu beachten?

Eine Flächenversiegelung durch neue Baugebiete bewirkt, dass Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen benötigt werden. Der Flächenbedarf für Ausgleichs- und Ersatzflächen kann bis zu 50 Prozent der verkauften Ackerfläche betragen. Das ist auch davon abhängig, wie viele Maßnahmen bereits innerhalb des Baugebietes umgesetzt werden können.

Da meist weder der Erschließungsträger noch die Gemeinden über ausreichende Flächen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen verfügen, ist der Landwirt gefragt, im Zuge des Verkaufs des Bauerwartungslandes weitere Flächen für diesen Nutzungszweck zur Verfügung zu stellen.

4. Ist ein steuerfreier Verkauf möglich?

Gehört die Ackerfläche schon seit mindestens zehn Jahren zum Privatvermögen des Landwirts, ist der Verkauf steuerfrei. Hält dieser die Fläche im Anlagevermögen seines Betriebs, so kann er den Kaufpreis steuerfrei verwenden, wenn er ihn innerhalb der gesetzlich geregelten Frist (vier Wirtschaftsjahre) in voller Höhe wieder in das Anlagevermögen seines Betriebes investiert, indem er zum Beispiel eine neue Halle baut, aber auch wenn er Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder Ackerflächen kauft.

Auch die „Surrogation“ ist eine gute Gestaltungsvariante: Hier erhält der Landwirt anstatt eines Kaufpreises als Gegenleistung erschlossene Baugrundstücke.

5. Wie lässt sich der Verkaufspreis ermitteln?

Der neutralste Weg zur Wertermittlung ist ein Wertgutachten vom Gutachterausschuss des Katasteramtes. Dort erhalten Interessierte auch eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung. Die Werte sind aber nur Anhaltspunkte. Der „richtige“ Preis ergibt sich aus Angebot und Nachfrage und damit aus der Verhandlung zwischen Landwirt und Erschließungsträger.

Dieser Artikel ist in der Land&Forst Nr. 15 im Jahr 2016 erschienen.

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