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Ausgelagerter Stallbau im Trennungsmodell

Was für verpachtende Betriebe ab jetzt beim Vorsteuerabzug gilt

Symbolisches Gebäude mit Jahreszahl 2020
am Donnerstag, 09.09.2021 - 13:15 (Jetzt kommentieren)

Bereits vor mehr als zwei Jahren hat der Bundesfinanzhof den Vorsteuerabzug bei der Verpachtung von Gebäuden an pauschalierende Betriebe für unzulässig erklärt. Nun hat die Finanzverwaltung endlich darüber entschieden, wie das Urteil umgesetzt werden soll – und was das für Betreiber des Trennungsmodells bedeutet.

Bis es zum Urteil des Bundesfinanzhofs vom 1. März 2018 (V R 35/17) kam, haben Landwirte vor einer anstehenden Investition in einen Stallneubau gern vom Trennungsmodell Gebrauch gemacht. Dabei kümmerte sich ein zweiter, regelbesteuernder Betrieb um den Stallbau und verpachtete ihn nach Fertigstellung an den pauschalierenden landwirtschaftlichen Betrieb. Das regelbesteuernde Unternehmen hat sich die Umsatzsteuer aus den Investitionskosten dann vom Finanzamt als Vorsteuer erstatten lassen.

Dass das nicht mehr lange möglich sein wird, hatte sich nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs von 2018 angekündigt. Für die verpachtenden Unternehmen hat das Konsequenzen.

Verzicht auf Umsatzsteuerfreiheit nicht zulässig

Um den Vorsteuerabzug für den Verpächter geltend machen zu können, wurde auf die grundsätzliche Umsatzsteuerfreiheit für Gebäude und Grundstücke verzichtet. Das geschah durch Nutzung der Option zur Umsatzsteuer. Anschließend konnte die Verpachtung mit 19 Prozent Umsatzsteuer stattfinden, die vom Verpächter an das Finanzamt abgeführt wurde.

Wie Steuerberater Heiner Hoffmann im Informationsbrief für die Land- und Forstwirtschaft von Dezember 2018 erklärt, erfolgte nach zehn Jahren in der Regel eine Umstellung auf die umsatzsteuerfreie Verpachtung. Danach war es möglich, „dass der Betrieb über die Umsatzsteuer aus den Baukosten ein zinsfreies „Darlehen“ des Finanzamtes erhielt“.

Wurde eine niedrige Pacht festgelegt, dann konnte ein erheblicher finanzieller Vorteil erreicht werden, heißt es im Informationsbrief.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist es der Verzicht auf die Umsatzsteuerfreiheit bei der Verpachtung an pauschalierende Landwirte, der nicht zulässig ist. Und das hat zur Folge, dass der Verpächter den Vorsteuerabzug nicht geltend machen kann.

Finanzverwaltung brauchte über zwei Jahre für Umsetzung des Urteils…

Schon nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs war klar, dass das Trennungsmodell in Zukunft nicht mehr zulässig sein würde.

Wie aus dem Informationsbrief von Heiner Hoffmann hervorgeht, war nach der Entscheidung des Bundesfinanzhofs klar, dass das Ende des Trennungsmodells für diese Fälle in Sicht ist. Für die Erarbeitung von Übergangsregelungen und den Umgang mit Altfällen brauchte die Finanzverwaltung aber über zwei Jahre, sodass das vielleicht verdrängte Problem jetzt wieder aktuell geworden ist – von nun an gilt die überarbeitete „Verwaltungsregelung zur Anwendung des Umsatzsteuergesetzes“.

…dafür gelten die neuen Regeln rückwirkend

Stallneubau

Wie das Beratungsunternahmen Ecovis mitteilt, werden die wegen des Urteils erfolgten Änderungen nun rückwirkend zum 1. Januar 2020 angwandt. Das ist der Stichtag, ab dem die Finanzverwaltung ihr bisheriges Vorgehen, die steuerpflichtige Verpachtung an einen pauschalierenden Betrieb zuzulassen, nicht mehr weiterführen kann.  

Konkret bedeutet dies, dass ab Januar 2020 nur noch eine steuerfreie Verpachtung an pauschalierende Betriebe möglich ist. Ecovis weist auf die Berichtszeiträume für 2020 hin. Sind sie „noch nicht abgelaufen, muss das Verpachtungsunternehmen jährlich die Vorsteuer anteilig wieder an das Finanzamt zurücküberweisen“. Für Gebäude beträgt der Berichtigungszeitraum ganze zehn Jahre.

Betroffene Verpächter müssen die Stallpacht ab 2020 also ohne Umsatzsteuer abrechnen. Sie dürfen die Umsatzsteuer in ihren Rechnungen nicht mehr ausweisen. „Denn unberechtigt ausgewiesene Mehrwertsteuer müssen sie an das Finanzamt abführen“, erläutert Ecovis.

Auch für noch im Bau befindliche Ställe gelten die neuen Regeln. Der Vorsteuerabzug ist für den Verpächter also nur noch dann möglich, wenn der landwirtschaftliche Betrieb die Regelbesteuerung nutzt.

Ecovis-Steuerberaterin Monika Huber erklärt: „Eine Gesamtoption für den landwirtschaftlichen Betrieb wäre hier eine mögliche Überlegung, um wieder umsatzsteuerpflichtig vermieten zu können“. Das müsse aber gut überlegt sein und im Voraus im Einzelfall rechnerisch geprüft werden.

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