USA: Anzeichen für eine Krise am Bodenmarkt

Schuld sind sinkende Agrarpreise und die schrumpfenden landwirtschaftlichen Einkommen. Dagegen sprechen die historisch niedrigen Zinsen. Vorrausgegangen war der aktuellen Stagnation jedoch ein beispielloser Anstieg der Farmlandpreise nach der großen Agrarkrise Ende der 80er Jahre. Damals brachen die Bodenpreise um etwa 40 Prozent ein.

Danach ging es jedoch sehr lange und sehr steil nach oben. Von 1994 bis 2015 verteuerten sich landwirtschaftlich genutzte Flächen in den USA um 169 Prozent. Nicht einmal die globale Finanzkrise Ende der 90er Jahre konnte den Boom unterbrechen.

Mittlerweile nehmen jedoch die Anzeichen zu, dass es zu einer Korrektur am Bodenmarkt kommen könnte. Als Ursachen sehen Analysten sowohl die derzeitige globale Wirtschaftsentwicklung als auch die negtaive Entwicklung der Agrarpreise und die sinkenden Einkommen in der Landwirtschaft.

Der Wert von Ackerland wird von vielen Faktoren bestimmt. Großen Einfluss haben dabei die Realzinsen. So waren die extrem hohen Zinsen in den 1980er Jahren ein wesentlicher Faktor für den Einbruch der Ackerlandwerte in diesem Jahrzehnt. Der entscheidende Faktor ist nach Meinung der meisten Analysten jedoch die aktuelle und künftige Wertentwicklung der landwirtschaftlichen Produktion.

Das lässt sich in den USA eindrucksvoll belegen: Beispielsweise ging dem Boom der Agrarlandpreise in den 1970er Jahren ein enormer Anstieg des landwirtschaftlichen Produktionswertes voraus. Ebenso folgte der Einbruch der Bodenpreise in den 1980er Jahren einem Absturz und einem lang anhaltenden Bärenmarkt der Agrarpreise. Auch danach folgten die Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen im Prinzip den Erlösen für Mais, Soja und Weizen.

Seit 2013 bewegten sich die Preise für wichtige Nutzpflanzen in einem mittleren Bereich seitwärts. Wohin die Agrarpreise in Zukunft gehen, wird also eine Schlüsselrolle bei der Entwicklung der Preise von Ackerland spielen. Wenn also die Kurse für Mais, Soja und Weizen weiter sinken, könnte dies das Problem der zuletzt gestiegenen Realzinsen in den USA verschärfen und die Landpreise in einen Abwärtstrend wie in den 1980er Jahre drücken, glauben nicht wenige US-Analysten.

Im August 2019 hat das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) einen Bericht über die Entwicklung am US-Bodenmarkt veröffentlicht. Danach setzt sich die Preisstagnation sowohl bei Farmland insgesamt, als auch bei Ackerland und Weideland fort. Auch die Pachtpreise blieben offenbar relativ stabil. Das USDA sagt dazu: In den Jahren 2018 und 2019 blieben die durchschnittlichen US-amerikanischen Immobilienwerte für landwirtschaftliche Grundstücke hoch und erreichten ein Wert von 3.160 USD je Acre.

"Die Widerstandsfähigkeit bei den durchschnittlichen Werten für landwirtschaftliche Immobilien hat sich trotz der jüngsten deutlichen Rückgänge der landwirtschaftlichen Einkommen, die 2013 ein Rekordhoch erreicht hatten, fortgesetzt“ heißt es weiter. Das USDA begründet diese Entwicklung vor allem damit, dass „die historisch niedrigen Zinssätze dazu beitragen, dass die Bodenpreise im landwirtschaftlichen zu Sektor gestützt werden“. Und nach einem Trendwechsel bei der Zinspolitik sieht es derzeit nicht aus, auch wenn die Zinsen in den USA erheblich höher sind als in Europa.

Das USDA weist außerdem darauf hin, dass die regionalen Unterschiede bei den Bodenpreisen aufgrund der unterschiedlichen wirtschaftlichen Bedingungen der Farmen sehr groß sind. Im Maisgürtel waren die Werte für landwirtschaftliche Grundstücke mit 6.430 USD je Acres etwa doppelt so hoch wie im nationalen Durchschnitt.. Ähnlich groß sind die Unterschiede zwischen Ackerland mit 4.130 USD und Weideland mit 1.290 USD je Acres. Die Pachtpreise für Ackerland waren im Landesmittel mit 138 USD je Acres relativ stabil.

Vor diesem Hintergrund ist der Handelskrieg zwischen den USA und China auch ein Problem für den Bodenmarkt. Die Absatzprobleme drücken auf die Agrarpreise und damit indirekt auf die Bodenwerte. Auch die Überschwemmungen im Frühjahr waren ein Problem. So berichtete die Federal Reserve Bank of Chicago Mitte August: „In Iowa und Michigan sanken die Preise für Ackerland im Jahresvergleich, während die Bodenpreise in Illinois, Indiana und Wisconsin konstant blieben.“

Weiter heißt es: „Die gedämpften Erwartungen an das landwirtschaftliche Einkommen sind ein Faktor für einem möglichen Rückgang der realen Ackerlandwerte. Ein erheblicher Teil des Einkommens der Farmen im Mittleren Westen hängt nämlich von der Produktion von zwei Primärkulturen ab: Mais und Sojabohnen“. Nach Angaben der Banker waren 45 Prozent der landwirtschaftlichen Kreditnehmer von den extremen Überflutungen im Frühjahr betroffen.

Analysten halten es für unwahrscheinlich, dass die Agrarpreise so weit steigen, dass Produktionsverluste ausgeglichen werden. Daher wird die Rentabilität vieler Mais- und Sojafarmen mit ziemlicher Sicherheit gegenüber dem Stand von 2018 sinken - möglicherweise für einige um ein Vielfaches. Kurzfristig dürften die Auswirkungen der gefallenen Agrarpreise auf den Bodenmarkt zwar gering sein. Mittelfristig aber nicht. Das zeigen alle Untersuchungen.

Letztlich bestimmen vor allem zwei Faktoren die Bodenpreise: die realen Zinssätze und der Wert der landwirtschaftlichen Produktion.