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Pachtrecht

Fakten zur Kündigung von Pachtverträgen

Fachanwalt Dr. Christian Halm
am
04.02.2016

Nicht alle Pachtverträge verlängern sich automatisch. Das dlz agrarmagazin erklärt, wer Pachtverträge außerordentlich kündigen darf und wann eine fristlose Kündigung zulässig ist.

Pachtvertrag endet normalerweise mit Ablauf der Vertragszeit

Grundsätzlich endet ein Pachtvertrag bei einer vereinbarten Laufzeit mit Ablauf der Vertragszeit. Einen automatischen Übergang in einen unbefristeten Pachtvertrag gibt es nur, wenn die Parteien im Vertrag vereinbart haben, dass er sich nach Ablauf der Kündigungsfrist zum Beispiel um ein Jahr verlängert. Oder die Verlängerung wird aus dem Verhalten der Parteien deutlich, zum Beispiel der Pächter zahlt weiter den Pachtzins und der Verpächter nimmt ihn an.

In der Novemberausgabe 2015 des dlz agrarmagazins werden die Gründe für eine außerordentliche Kündigung genannt.

Folgende Personen können den Pachtvertrag außerordentlich kündigen:

  • der Ersteher bei einer Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG);
  • der Eigentümer bei Beendigung des Nießbrauchsrechts des Verpächters (§ 1056 BGB): Das Recht steht nur dem Eigenümer zur Zeit der Beendigung des Nießbrauchsrechts zu, nicht jedoch dem Erwerber;
  • der Pächter, wenn er berufsunfähig geworden ist und der Verpächter der Überlassung an einen Dritten widerspricht;
  • die Erben und der Verächter mit einer Frist von sechs Monaten bei Tod des Pächters. Die Kündigung kann nur binnen einen Monats nach Kenntnis vom Tod des Pächters ausgesprochen werden und gilt zum Ende eines Kalendervierteljahres. Die Erben des Pächters können der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet ist.

Weitere außerordentliche Kündigungsgründe können Sie im Pachtvertrag vereinbaren, zum Beispiel bei Aufnahme der Selbstbewirtschaftung oder bei einem Verkauf der Grundstücke.

Die fristlose Kündigung ist zulässig, wenn:

  • es einer Partei nicht mehr zuzumuten ist, aufgrund des Verhaltens der anderen Partei das Vertragsverhältnis mit dieser fortzusetzen;
  • der Pachtzins nicht bezahlt wird: Ein Kündigungsgrund liegt insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. Wird die Pacht zum Beispiel monatlich oder vierteljährlich gezahlt, ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines erheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.

Fristlose Kündigung in der Regel mit Abmahnung

Bei einer verhaltensbedingten fristlosen Kündigung muss der Verpächter in der Regel vorher eine Abmahnung aussprechen. Das gilt etwa, wenn der Pächter die Pachtsache Dritten überlässt oder sonstige vertragliche Pflichten verletzt. Nur wenn das Vertrauensverhältnis unwiderruflich zerrüttet ist, ist eine Abmahnung entbehrlich. Dies ist der Fall, wenn infolge der Zerrüttung das Vertrauensverhältnis nicht wiederhergestellt werden kann, zum Beispiel wenn der Pächter den Verpächter tätlich angreift.

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