Bodenpreise: So viel kostet der Hektar Acker die deutschen Bauern

In den europäischen Ländern mit dem insgesamt teuersten Acker – nämlich in den Niederlanden und Italien – sind die Differenzen zwischen den Regionen weitaus kleiner. Außerdem hat sich der Ackerboden hierzulande so stark verteuert wie sonst nirgendwo. In nur 10 Jahren haben sich die Bodenpreise beinahe verdreifacht.

Die Gründe sind komplex und werden auch von Ökonomen immer wieder benannt:

(1) Die niedrigen Kapitalzinsen und der Boden als attraktive Geldanlage, die permanente Verknappung der Agrarflächen – auch bekannt als Flächenfrass – durch verschiedene nichtlandwirtschaftliche Käufer. Dazu gehören auch die Kommunen und der Staat, mit ihrem hohe Flächenbedarf für den Bau neuer Wohnungen und der Errichtung von Gewerbegebieten und Straßen.

(2) Hinzu kommt die wachsende Flächenkonkurrenz zwischen Landwirten und Energieunternehmen – diese errichten auf landwirtschaftlichen Flächen immer häufiger Solarparks oder auch Windkraftanlagen. Denn ihre Renditen sind höher als in der Landwirtschaft. Das treibt auch die Boden – und Pachtpreise immer weiter nach oben.

(3) Auch die berüchtigten außerlandwirtschaftlichen Investoren heizen vor allem im Osten Deutschlands die Preisexplosion an.

Das Resultat: Trotz Corona-Krise und einem massiven Konjunktureinbruch, ist kein Ende des Preisanstiegs bei Ackerland zu sehen. Im Gegenteil: So sagt der Vorsitzende des Gutachterausschusses zur Ermittlung der Bodenrichtwerte im niedersächsischen Landkreis Sulingen-Verden, Gerd Ruzyzka-Schwob, gegenüber dem Weser-Kurier, dass auch im Jahr 2020 „bei der Preisentwicklung für Ackerland keine Trendwende zu erkennen sei“.

Die oben gennannten Faktoren wirken jedoch auf den Bodenmarkt insgesamt. Deshalb stellt sich die Frage: Weshalb sind aber die regionalen Preisunterschiede zwischen den Bundesländern so groß? Und gibt es Faktoren die die regionalen Preise beeinflussen?

Vergleicht man die Bodenpreise in Deutschland, mit denen anderer Hochpreisländer in Europa, fällt eines auf: Der Boden ist in den meisten Ländern (und Regionen) dort am teuersten, wo der Eigentumsanteil im Vergleich zur Pachtfläche besonders hoch ist – und umgekehrt: wo es viel Pachtland gibt sind die Bodenpreise niedrig – wie etwa in Frankreich.

Das trifft auf Deutschland im Prinzip aber nicht zu. Zwar hat der Eigentumsanteil in den letzen Jahren stetig zugenommen – doch im Vergleich mit den Niederlanden, Italien oder Irland, haben die deutschen Bauern mit etwa 38 Prozent der Flächen, nur wenig Ackerland im eigenen Besitz. In den Hochpreisländern Niederlande, Italien und Irland, sind bis zu 80 Prozent der Flächen im Eigentum der Bauern. Im „Billig-Bodenland“ Frankreich gehören den Landwirten nur etwa ein Viertel des Bodens.

Auch zwischen den Bundesländern sind die Unterschiede in den Eigentumsanteilen nicht so riesig, wie die Unterschiede bei den Bodenpreisen – So gehören den Bauern im Saarland und Hessen 26 Prozent der Flächen – in Schleswig-Holstein und Niedersachsen sind es immerhin 45 Prozent.

Bayern – wo der Boden mit Abstand am teuersten ist – kommt auf einen Eigentumsanteil von etwa 40 Prozent. Diesen Wert erreichen allerdings auch einige ostdeutsche Länder – wie Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg. Offenbar fällt dieser Punkt, als Haupt-Ursache für die regionalen Preisunterschiede in Deutschland, nicht so stark ins Gewicht, wie andere Faktoren.

Ein wichtiger Treiber für regionale Preisunterschiede, ist nach Ansicht von Ökonomen – wie Pavel Ciaian vom Centre for European Policy Studies (CEPS) – die Produktivität der landwirtschaftlichen Betriebe. Schaut man auf diesen Indikator, zeigt sich auch in Deutschland ein deutlicher Zusammenhang zu den Bodenpreisen:

So liegen die Bauern  in Nordrhein-Westfalen und Niedersachen bei der Flächenproduktivität – Grundlage sind die Umsatzerlöse je Hektar - deutlich vorn. Beide Bundesländer haben mit die höchsten durchschnittlichen Bodenpreise, mit knapp 54.000 Euro und 38.000 Euro. Doch sie liegen damit noch deutlich hinter Bayern - dort müssen die Bauern für den Hektar im Schnitt 63.649 Euro zahlen – und in der Spitze bis zu 115.000 Euro!

Dabei rangieren die bayerischen Landwirte – was die Produktivität ihrer Betriebe betrifft – zusammen mit Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein – im vorderen Mittelfeld. Das heißt aber auch: Es gibt noch andere wichtige Treiber für die großen regionalen Preisunterschiede.

Für den Osten dürfte das sicherlich die zum Westen deutlich andere Entstehungsgeschichte der dortigen Betriebe nach dem Ende der DDR sein. Dazu gehört auch das sehr niedrige Ausgangsniveau der Kauf- und Pachtpreise. Zwar ist es auch im Osten mit Bodenpreisen zuletzt steil nach oben gegangen, doch die preistreibenden Faktoren sind zum Teil andere als im Süden oder im Norden.

So unterscheiden sich die Betriebsstrukturen und damit auch die Flächenproduktivität zwischen Ost und West ganz erheblich. Der Grund: Die großen Betriebe im Osten halten deutlich weniger Vieh und schneiden deshalb bei den betrieblichen Umsatzerlösen schlechter ab als die Bauern im Westen. Bei  den Umsatzerlösen im Ackerbau sind die ostdeutschen Betriebe jedoch ganz vorne mit dabei: Hier liegt etwa Mecklenburg-Vorpommern nach NRW und noch vor Niedersachen auf Position zwei.

Ob die regionalen Betriebsgrößen Einfluss auf die Bodenpreise haben, lässt sich statistisch nicht mit Sicherheit sagen – Fakt ist jedoch, dass beim Verkauf für größere Flächen oft deutlich höhere Preise gezahlt werden.

Bodengutachter Gerd Ruzyzka-Schwob sagt jedenfalls für seine niedersächsischen Landkreis: „Große Flächen von etwa zehn Hektar würden 22 Prozent über dem Richtwert, der sich auf eine typische Fläche mit zwei Hektar bezieht, gehandelt. Kleinere Flächen müssten hingegen entsprechende Abschläge hinnehmen.“

Doch auch die Betriebsgröße selbst, hat offenbar einen gewissen Einfluss auf die Bodenpreise, wenn sich damit wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verbindet. Lässt man einmal den Osten außen vor, denn dort sind die großen Betriebe aus anderen Gründen entstanden als im  Westen, findet man die größeren Betriebe vorrangig in den nordwestdeutschen Bundesländern mit den höchsten Bodenpreisen – also in NRW, Niedersachsen und Schleswig-Holstein.

In Bayern und in Baden-Württemberg sind die Höfe – auch aus historischen und erbrechtlichen Gründen oft kleiner – doch die Bodenpreise sind dennoch hoch – im Fall von Bayern sogar am höchsten.

Einen gewissen Einfluss auf die Bodenpreise scheint deshalb auch das Verhältnis von Haupt- und Nebenerwerbsbetrieben in dem Bundesland zu haben. In den nordwestlichen Bundesländern ist der Anteil de Nebenerwerbslandwirte jedenfalls deutlich niedriger – als etwa in Bayern oder in Baden-Württemberg wo sie zwei Drittel der Betriebe stellen.