BVVG-Flächen: Bodenpreise sind kräftig gestiegen

Aber: Sowohl die Bodenpreise als auch die Pachtpreise liegen deutlich über den vom Statistischen Bundesamt für Ostdeutschland ausgewiesenen Durchschnittswerten. Die Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) geht jedoch, trotz des relativ kräftigen Preisanstiegs davon aus, „dass sich die Preisdynamik am Bodenmarkt abgeschwächt hat“. Die Pachtpreise sieht die BVVG ebenfalls relativ stabil.

Die durchschnittliche Größe der verkauften Flächen lag im Schnitt nur noch bei sechs Hektar. Deshalb geht die BVVG davon aus, „dass die von Bund und Ländern beschlossenen Anpassungen der Privatisierungsgrundsätze die beabsichtigte Wirkung entfalten“, betont der BVVG-Geschäftsführer Thomas Windmöller. „Der Kaufdruck auf dem Bodenmarkt wurde deutlich verringert und zeitlich gestreckt. Die vor Ort wirtschaftenden Landwirtschaftsbetriebe können ihre Investitionsplanung entsprechend ausrichten", heißt es.

Die Verkaufslose sind aufgrund ihrer geringen Größe für Investoren uninteressant,“ glaubt zudem der BVVG-Geschäftsführer Thomas Windmöller.

Die BVVG geht davon aus, dass sich die seit 2007 auf dem Bodenmarkt beobachtete Preisdynamik in den letzten drei Jahren deutlich abgeschwächt hat. Das schlägt sich nach Meinung der BVVG auch in den erzielten Kauf- und Pachtpreisen nieder.

Im Jahr 2019 wurden landwirtschaftliche Flächen zum Verkehrswert von durchschnittlich 21.379 Euro je Hektar verkauft. 2018 belief sich der Durchschnittspreis auf 20.195 Euro je Hektar. Das ist im Jahresvergleich ein Preisanstieg von immerhin knapp 6 Prozent – also nicht gerade wenig.

Die BVVG weist darauf hin, dass die Bodenpreise beim Verkauf von Acker- und Grünland im Bundesmittel zuletzt bei 25.485 Euro je Hektar lagen. Die Destatis-Zahlen zeigen jedoch: In Ostdeutschland wurden durchschnittliche Verkaufspreise von 15.720 Euro je Hektar erzielt – und damit deutlich – nämlich knapp ein Viertel weniger als der von der BVVG im Osten erreichte Verkaufspreis. Im Westen hat Destatis hingegen durchschnittliche Bodenpreise von 37.846  Euro je Hektar ermittelt – das ist wesentlich mehr als die BVVG erzielten Preise.

Die von der BVVG verlangten Pachtpreise für neuverpachtete landwirtschaftliche Flächen lagen 2019 durchschnittlich bei 437 EUR je Hektar und Jahr. Dieser Preis liegt damit nur wenig höher als im vorigen Jahr (2018: 430 EUR je Hektar und Jahr). Die vom Statistischen Bundesamt ausgewiesenen durchschnittlichen Pachtpreise  (Bestandspachten und Neupachten) lagen für Deutschland bei 288 Euro je Hektar und für den Osten – je nach Bundesland – zwischen 145 Euro für Brandburg und 278 Euro für Sachsen-Anhalt.

Allerdings sagen die Durchschnitts-Pachtpreise nur wenig über die Entwicklung der Neupachten aus. Die Preise für Neupachten sind im Bundesmittel kräftig gestiegen und liegen deutlich über dem Durchschnittswert. Und die regionalen Unterschiede sind groß.Mit fast 700 Euro je Hektar werden die höchsten Ackerland-Pachtpreise in Nordrhein Westfalen und Niedersachsen gezahlt, zeigen die letzten Daten von Destatis. Etwa 200 Euro je Hektar waren es in Brandenburg und Sachsen.

Die BVVG erläutert: „Die von der BVVG am Markt erzielten Preise folgen der allgemeinen Marktentwicklung. Dies kann auch nicht anders sein, da dem Gros der Vertragsabschlüsse Ausschreibungen zu Grunde liegen und die Preise damit die Gebote der Marktteilnehmer repräsentieren“, heißt es weiter.

Beim Vergleich der über die letzten Jahre erzielten Kaufpreise weist die BVVG außerdem auf eine Besonderheit hin: Aufgrund der deutlich reduzierten jährlichen Verkaufsfläche hat die unterschiedliche regionale Zusammensetzung der Verkaufsflächen mit ihren regional geprägten Bodenqualitäten und Kaufpreisniveaus sowie die jeweils unterschiedlichen Anteile des verkauften Acker- und Grünlandes einen deutlich stärkeren Einfluss auf den jährlichen Durchschnittspreis als in den früheren Jahren.

Dadurch werden gegebenenfalls auch allgemeine Entwicklungen der regionalen Marktpreisniveaus überlagert. Deshalb sind aus den Kaufpreisen auch keine belastbaren Rückschlüsse mehr möglich, glaubt jedenfalls die BVVG. Um Fehlinterpretationen soweit als möglich einzugrenzen, veröffentlicht die BVVG zukünftig Durchschnittspreise nur noch bei einer jährlichen Verkaufsfläche über 1.000 Hektar je Bundesland. 

Insgesamt hat die BVVG im letzten Jahr mit rund 1.300 Kaufverträgen 7.700 Hektar Acker- und Grünland verkauft. Damit lag die durchschnittliche Größe der verkauften Lose im Schnitt bei sechs Hektar. Die weiterhin rund 1.400 neu abgeschlossenen Pachtverträge hatten eine durchschnittliche Größe von 12,5 Hektar und machten in der Summe rund 17.500 Hektar aus. In beiden Fällen waren dem Vertragsabschluss weit überwiegend Ausschreibungen vorangegangen, da die Ansprüche auf Direktvergaben nach den Privatisierungsgrundsätzen bereits in 2018 weitgehend abgeschlossen waren.

Fazit der BVVG ist: Mit den geringen Losgrößen sowohl bei Verkauf als auch Verpachtung hat die BVVG die im Jahr 2015 zwischen Bund und ostdeutschen Ländern vereinbarten Anpassungen bei der Flächenprivatisierung (PG 2010) umgesetzt. Ziel war die Erleichterung des Zugangs zu Nutzflächen und der Sicherung der Existenzgrundlage der örtlichen landwirtschaftlichen Betriebe.  Weuter heißt es: Um größere Transparenz zu schaffen, wer die Flächen der BVVG erwirbt, wurde seit 2016 auf freiwilliger Basis eine Käuferbefragung durchgeführt. Diese weist mit rund 90 Prozent der befragten Käufer eine durchgängig hohe Rücklaufquote auf.

Danach sind 80 Prozent der BVVG-Käufer mit 86 Prozent der verkauften Fläche landwirtschaftliche Betriebe. Von diesen wiederum wirtschaften 60 Prozent der Käufer mit 60 Prozent der Fläche in der Rechtsform eines Einzelunternehmers oder einer Personengesellschaft.