Grundsteuer kurz erklärt: Bodenrichtwert, Steuermesszahl - was ist das

Um die Grundsteuer in Elster einzutragen, muss man kein Finanzbeamter sein. Schaden würde es aber nicht. Viele Begriffe sind Hausbesitzern und Landwirten unklar, mal ganz abgesehen von der nicht immer ganz einfachen Beschaffung dieser Daten.

Gleich vorweg: Wer seine Daten selbt in Elstar eingetragen hat (wie der Autor), dem wird rasch klar, dass vieles eigentlich in den zuständigen Behörden schon vorhanden ist. Nur müsste es eben zusammengeführt werden. Am besten durch die Digitalisierung. Aber das ist vielleicht noch eine andere Geschichte.

Klar wird auch, dass ein Teil der für die Festlegung der Grundsteuer benötigten Werte gar nicht beschafft werden kann, kann sondern er wird vom Finanzamt berechnet. Und ebenfalls klar ist: Die vielen komplizierten Werte - wie Bodenrichtwert, Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Steuermessbetrag - die scheinbar für die Festlegung wichtig sind, sind am Ende weniger wichtig als man denkt.

Denn: die endgültige Höhe der Grundsteuer legt die Gemeinde weiterhin über den Hebesatz fest und bestimmt damit relativ willkürlich (nach Kassenlage) was ein Hausbesitzer (Grundsteuer B) oder Landwirt (Grundsteuer A) für sein Grundstück wirklich zu zahlen hat.  

Natürlich ist es trotzdem gut, die wichtigsten Begriffe zu kennen und zu verstehen. Einer der wichtigsten Parameter für die Feststellung der Grundsteuer bzw. für ihre Eintragung in Elster ist der Bodenrichtwert. Gleich vorweg: Er lässt eigentlich relativ einfach ermitteln nämlich über das Onlineportal BORIS, dass es sowohl bundesweit als auch für die einzelnen Bundesländer gibt.

Hier genügt eigentlich die Wohnadresse oder die Grundstücksadresse um den Bodenrichtwert auf einer Übersichtskarte ausgespuckt zu bekommen und in seine Grundsteuererklärung einzutragen (einzige Ausnahme ist Bayern, dort benötig man den Bodenrichtwert für die Berechnung der neuen Grundsteuer nicht).

Er beschreibt den Wert eines Grundstücks in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche und wird zusammen mit anderen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen eines Bezugsgrundstücks (Bodenrichtwertgrundstück) angegeben und in Kartenform dargestellt.

Festgesellt wird der Bodenrichtwert durch die Gutachterausschüsse.  Als Grundlage für die Ableitung der Bodenrichtwerte dienen diesen die Kaufpreise für die tatsächlich durchgeführten Bodenkäufe – technisch auch Transaktionen.

Anders gesagt: Die Kaufpreise sind die Basis für den Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird deshalb auch als Grundstückswert bezeichnet. Da er aber nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen ist, können Zu- und Abschläge vom Bodenrichtwert erheblich sein, sagen Immobilienexperten.

Ausgangspunkt und Kritikpunkt für die gesamte Grundsteuerreform war der so genannte Einheitswert. Diese führte aus Sicht Verfassungsgericht dazu, dass für gleichartige Grundstücke unterschiedliche Grundsteuern anfielen. Aus Sicht des Gerichts war das ein Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung.

Seltsam ist nur, dass die Ungleichbehandlung durch die zum Teil sehr unterschiedlichen kommunalen Hebesätze für gleichwertige Grundstücke sehr viel größer ist. Dennoch hat der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer ausgedient. Stattdessen soll nun mit einem neuen Grundsteuerwert gerechnet werden. Geändert werden sollen auch die Steuermesszahlen.

Haben die Behörden auf der Grundlage der gemeldeten Daten den neuen Grundsteuerwert berechnet, dann wird auf diesen die Steuermesszahl angewendet. Diese beträgt beim Bundesmodell 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten.

Daraus ergibt sich dann der Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt einmalig in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich aber nicht sagen. Das hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden bis dahin festlegen. Und das tun sie ganz unabhängig von den Daten, die Haubesitzer und Landwirte in Elster eingetragen haben.