Grundsteuer kurz erklärt: Wie wird die Grundsteuer denn neu berechnet?

Steuerberater und Finanzexperten sagen die Grundsteuer berechnet sich ganz einfach. Nämlich in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Fertig.

Aber so einfach ist das natürlich nicht. Vor allem zur Festellung des Grundsteuerwertes ist nämlich ein Riesenaufwand nötig. Er löst ab 2025 den bisher zu Berechnung verwendenden Einheitswert ab und ist die Ursache für die ganze Grundsteuerreform. Bis dahin ist der Einheitswert noch die Bemessungsgrundlage, um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu bestimmen.

Dabei ist die Grundsteuer ein der ältesten Steuern in Deutschland und zugleich eine der umstrittensten. Von Kritikern wird sie nämlich auch als „Geldmaschine für die Gemeinden“ kritisiert. Die Wirtschaftswoche fordert im Jahr 2018 sogar: „Schafft Deutschlands schlimmste Steuer ab!“

Ein Streitpunkt war unter anderem, ob weiterhin Fläche und Wert der Immobilie (Wertmodell) oder nur die Fläche (Flächenmodell) in die Berechnung der Grundsteuer einfließen müssen.

Zur Ermittlung des Grundsteuerwertes müssen alle Angaben zur Lage des Grundstücks, einschließlich Gemarkung und Flurstück, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücks- oder Gebäudeart sowie das Baujahr in Elster eingetragen werden.

Mit Hilfe dieser Angaben wird dann von den Finanzämtern der Grundsteuerwert ermittelt: Der Grundstückswert wird dabei künftig in der Regel anhand des Bodenrichtwerts sowie einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete berechnet. Der bisherige Einheitswert hat damit ausgedient.

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten ermittelt und veröffentlicht. Sind in den Bodenrichtwert-Informationssystemen (BORIS) der Länder oder im Bundes abrufbar. Der Grundstückswert wird für Wohngrundstücke nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken erfolgt die Bewertung nach einem vereinfachten Sachwertverfahren.

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht wird. Die Grundsteuerwertermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen. So soll auf einzelbetriebliche Differenzierungen und Abgrenzungen des Grund und Bodens weitgehend verzichtet werden.

Im nächsten Schritt wird der Grundsteuerwert (Grundstückswert) mit der gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag bzw. Grundsteuerwert zu erhalten.

Die Grundsteuerzahlungen bis zum 31.12.2024 gelten in den alten Bundesländern diese Werte: 6,0 Promille für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, 2,6 Promille für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346,89 € des Einheitswerts ,5 Promille für den Rest des Einheitswerts von Einfamilienhäusern, 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser, 3,5 Promille für alle restlichen Immobilien. In den neuen Bundesländern hängen die Grundsteuermesszahlen aktuell noch von der Einwohnerzahl der Gemeinde ab.

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Sie soll die Steuermesszahlen stark vereinfachen. Für die der Grundsteuer A unterliegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl zukünftig 0,55 ‰. Für die der Grundsteuer B unterliegende bebauten und unbebauten Grundstücke beträgt die Steuermesszahl einheitlich 0,34 ‰.

Anschließend legt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag in einem Messbescheid fest. Hierfür multipliziert es den in der ersten Stufe festgesetzten Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl. Das heißt: Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag.

Beim Hebesatz haben die Gemeinden und Städten freie Hand. Sie können ihn durch Beschluss in der Gemeindevertretung oder Stadtratssitzung festlegen. Der Hebesatz wird in den Haushalt aufgenommen und kann daher jedes Jahr verändert werden. Über die Höhe der Grundsteuer entscheiden die Kommunen also selbst, indem sie den Hebesatz festlegen.

Neu festgesetzt werden die Hebesätze von den Kommunen, wenn die Finanzämter die neuen Steuermessbeträge weitestgehend erstellt und übermittelt haben. Erst 2024 wird es soweit sein. Die Gemeindevertretung beschließt dann die Höhe des neuen Hebesatzes. Bei einem höheren Hebesatz nimmt die Gemeinde mehr Steuer ein.

Die Hebesätze für die Grund- und Gewerbesteuer werden regelmäßig in der kommunalen Haushaltssatzung für ein Haushaltsjahr (= Kalenderjahr) festgelegt, können also jedes Jahr geändert werden. Sie werden als „Vomhundertsätze“ bezeichnet, sind also als Prozent zu verstehen. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 500 %, so wird der Steuermessbetrag mit 5 multipliziert. So einfach ist das.