Grundsteuern steigen und verteuern Pachtpreise und Grundstücke

Der Grund für die steigenden Grundsteuern ist einfach: Die öffentlichen Kasse sind leer. Und die Grundsteuern sind neben der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmenquellen der Kommunen. Doch der Anstieg der Grundsteuer verteuert am Ende auch die Pachtpreise, sowie die Preise von Grundstücken und sogar die Mieten. In manchen Regionen sind die Erhöhungen zweistellig.

Damit werden die steigenden Grundsteuern ein enormer Kostentreiber in einem Umfeld, in dem sich die Inflation – und damit die Kosten – ohnehin auf dem höchsten Stand seit Jahrzehnten befinden. Doch Corona hat in vielen Kommunen riesige Löcher in die Kassen gerissen und man versucht diese nun auf diese Weise zu stopfen.

Am einfachsten ist es ganz offensichtlich an der Steuerschraube zu drehen, denn die so genannten Hebesätze für die Grundsteuer legen die Kommunen nunmal selber fest.  

Die Grundsteuer ist für die Kommunen neben der Gewerbesteuer die bedeutendste Einnahmequelle. Im Jahr 2020 spülte die Grundsteuer A (agrarisch)  rund 410 Millionen Euro in die Kassen der Kommunen und bei der Grundsteuer B (baulich) waren es sogar 14,6 Milliarden Euro. Hinzu kamen dann noch 45,3 Milliarden Einnahmen durch die Gewerbesteuer.

Während die Grundsteuern etwa von 2017 bis 2020 relativ langsam gestiegen sind, gab es bereits im Corona-Jahr 2021 zahlreiche kräftige Erhöhungen, zeigen die Berichte aus den Bundesländern. Und im laufenden Jahr 2022 wurden die Grundsteuern vielerorts sogar zweistellig nach oben gesetzt.

Dabei müssen Landwirte bereits jetzt mit einer gewaltigen Kostenexplosion zurechtkommen. Doch auch Grundstückskäufer und Mieter bekommen die Steuererhöhungen bald zu spüren.

Können die höheren Grundsteuern aber einfach vom Verpächter auf den Pächter umgelegt werden? Der wissenschaftliche Dienst der Bundesregierung hat dazu auf eine Anfrage mitgeteilt: "Grundsätzlich kann es Inhalt eines Pachtvertrags sein, dass der Pächter bestimmte Neben- und Betriebskosten zu tragen hat. Hierzu kann insbesondere auch die Grundsteuer A gehören."

Die entsprechenden Regelungen in Muster-Landpachtverträgen sind allerdings unterschiedlich. Vielfach ist dort jedoch vorgesehen, dass der Pächter neben dem Pachtzins, auch die auf den gepachteten Grundstücken ruhenden öffentlichen Lasten und Abgaben übernimmt. Das betrifft neben der Grundsteuer auch noch die Umlage der Landwirtschaftskammer und Verbandsumlagen.

Die Grundsteuer B kann nach dieser Einschätzung bei der Vermietung von Wohnraum ebenfalls auf die Miete umgelegt werden. Der Pachtexperte Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanawalt für Agrarecht sagt dazu gegenüber dem Onlineportal Immowelt: „Ein Pachtvertrag lässt dem Verpächter aber mehr Spielraum als ein Mietvertrag“.

Weiter sagt Deuringer: Bei einem Landpachtvertrag, also einer Pacht im landwirtschaftlichen Bereich, hat der Verpächter die Möglichkeit, die Pacht auch während der Laufzeit zu erhöhen. Das BGB räumt Verpächtern alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht ein. Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Verhältnisse stark verändert haben, also beispielsweise der regionale Pachtzins gestiegen ist. Das dürfte bei einer zweistelligen Erhöhung des Hebesatzes mit Sicherheit der Fall sein.

Die letzten offiziellen Daten über die Hebesätze und die erhobenen Grundsteuern stammen aus dem Jahr 2020. Das heißt: Die Folgen der kräftigen Grundsteuerhöhung aus den Jahren 2021 und 2022 lassen sich noch nicht an den offiziellen Daten ablesen. Fakt ist aber: Die Einnahmen der Kommunen durch die Grundsteuer A sind in den letzten 10 Jahren um etwa ein Viertel auf 410 Millionen Euro angestiegen. Das heißt: Pro Jahr knapp 8 Millionen Euro Mehrkosten für die Landwirte.

Die Einnahmen - oder besser die Kosten für die Steuerzahler - aus der Grundsteuer B haben sich im gleichen 10-Jahres-Zeitraum um 68 Prozent auf 14,6 Milliarden Euro noch weitaus stärker erhöht. Im Jahr 2020 lag der Anstieg der landwirtschaftlichen Grundsteuer A nach den Daten von Destatis noch bei sehr moderaten 0,7 Prozent und bei der Grundsteuer B bei 1,7 Prozent. Das dürfte sich angesichts der Welle der Grundsteuerhöhungen in 2021 und 2022 deutlich verändert haben.

Bereits 2020 lagen die Hebesätze für die landwirtschaftliche Grundsteuer A in fast 70 Prozent der deutschen Kommunen zwischen 300 und 400 und in etwa 4 Prozent der Kommunen waren die Hebesätze sogar höher als 500. Bei der Grundsteuer B waren die Hebesätze im Schnitt noch etwas höher.

Den höchsten bundesweiten Hebesatz der Grundsteuer A erhoben zwei Gemeinden in Baden-Württemberg mit 1.900 Prozent (Bad Herrenalb und Bad Wildbad), bei der Grundsteuer B hatte eine Gemeinde in Hessen (Lautertal im Odenwald) mit 1.050 Prozent den bundesweit höchsten Hebesatz und bei der Gewerbesteuer lag der Höchststeuersatz mit 600 Prozent in Rheinland-Pfalz (Wettlingen).

Der Anteil der deutschen Kommunen mit einem "niedrigen Hebesatz" der Grundsteuer B (von unter 300) ist von 2005 bis 2020 deutlich zurückgegangen: Von 22 Prozent auf aktuell nur noch 4 Prozent. Im gleichen Zeitraum ist der Anteil der Kommunen mit einem hohen oder sehr hohen Hebesatz zur Grundsteuer B (von über 350 Prozent) dramatisch gestiegen: Von 20 auf 75 Prozent.

Jede dritte Kommune in Deutschland weist inzwischen einen sehr hohen Grundsteuer B-Hebesatz (von mehr als 400) auf. Ganz ähnlich war die Entwicklung bei der Grundsteuer A.

Also keine guten Nachrichten für Landpächter und Grundstückskäufer und wohl auch nicht für Mieter. Denn abs 2022 wird es wohl noch deutlich teurer.