Haus komplett steuerfrei erben – dieser Trick macht es möglich
Immobilien sind seit 2023 steuerlich deutlich höher bewertet als früher. Das hat Folgen für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglich ist jedoch weiterhin eine steuerfreie Übertragung, sagen Steuerexperten. Jedenfalls unter bestimmten Voraussetzungen.
Bei einer Schenkung oder dem Erben von Immobilien fällt grundsätzlich Erbschaft- und Schenkungsteuer an. Ausnahmen gibt es nur in wenigen Fällen. Etwa bei unternehmerischem Vermögen oder in bestimmten Fällen eigengenutzter Familienimmobilien, sagen Steuerexperten. Wie viel Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer an den Fiskus geht, hängt laut Gesetz vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab.
Wenn das geerbte Haus innerhalb des Steuerfreibetrags liegt und zur Immobilie kein weiteres Vermögen hinzukommt, das den Freibetrag überschreitet, muss für die Immobilie keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Dann ist es auch egal gleich, ob man dort einzieht oder nicht.
Mit dem Jahr 2023 hat sich jedoch einiges geändert: Insbesondere die Parameter für die Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer wurden verschärft. Die Veränderungen gehen auf das Bewertungsgesetz zurück. Darin sind Immobilien jetzt steuerlich deutlich höher bewertet als früher.
Immobilienwert jetzt am Verkaufswert orientiert
Grundsätzlich bleiben die Bewertungsmethoden (Ertragswertverfahren/Sachwertverfahren) zwar gleich, sagen Steuerexperten. Allerdings es wurden bestimmte Bewertungsfaktoren wie etwa die Nutzungsdauer geändert, was letztlich zu einem höheren Immobilienwert führt. In der Folge sind die Freibeträge der Angehörigen sehr viel schneller aufgebraucht.
Der Änderung liegt die Forderung des Bundesverfassungsgerichts zugrunde, nach der der Immobilienwert künftig für steuerliche Zwecke möglichst nahe am „gemeinen Wert“, also dem Verkaufswert, festgestellt werden muss.
Konkret heißt das: Bei einer Erbschaft würde bei einem Haus künftig der Verkaufswert angesetzt – und dies kann durch die enormen Preissteigerungen der letzten Jahre dazu führen, dass eine viel höhere Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt als früher. Die Freibeträge bei einer Schenkung oder Vererbung sind hingegen gleichgeblieben.
Steuerfrei: durch Familienheim oder Schenkung
Doch Steuerexperten sehen einen Ausweg: Ehegatten und Kinder können eine Immobilie auch über die Freibeträge hinaus komplett steuerfrei erben. Das ist dann der Fall, wenn es um das Haus geht, in dem der Erblasser bis vor seinem Tod den Hauptwohnsitz hatte. Das ist dann das so genannte „Familienheim“.
Die Steuerfreiheit ist in diesem Fall aber an weitere Bedingungen geknüpft, sagen die Spezialisten: (1) Die Erben müssen das Haus nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre selbst als Hauptwohnsitz nutzen. Und (2) sie müssen nach dem Erbfall „unverzüglich“ einziehen.
Für Kinder und Enkelkinder sind nur 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Größere Immobilien müssen anteilig versteuert werden, wenn die Freibeträge ausgeschöpft wurden.
Außerdem kann das Eigenheim auch mithilfe einer Schenkung vererbt werden. Geht die selbst genutzte Immobilie an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, fällt keine Schenkungssteuer an und auch die Behaltefrist von zehn Jahren gilt nicht.
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