Köhne bestätigt Preisfindung der BVVG

Zu diesem Ergebnis kommt Prof. Manfred Köhne in einer Stellungnahme zur Wertermittlung bei der Privatisierung landwirtschaftlicher Flächen der BVVG. Die Orientierung an Ausschreibungsergebnissen der BVVG sei ein geeignetes Verfahren zur Preisfindung bei Direktverkäufen, stellt der emeritierte Agrarökonom der Universität Göttingen in seiner Expertise fest.

Die Einbeziehung von Preisen aus sogenannten Drittverkäufen, also zwischen anderen Marktteilnehmern, ist laut Köhne nur dann zulässig, wenn diese Preise aus offenen Angebotsverfahren resultieren. Dazu zählen in erster Linie Ausschreibungen.

BiMA als Auftraggeber für die Stellungnahme

"Soweit Vergleichspreise von Drittverkäufen aus offenen Angebotsverfahren resultieren und bei den gehandelten Objekten eine hinreichende Vergleichbarkeit besonders hinsichtlich der Größe mit Verkäufen der BVVG besteht, können die Preise gleichgewichtig mit denen der BVVG in das Vergleichswertverfahren einfließen", heißt es in der Stellungnahme. Zur besseren statistischen Absicherung schlägt der renommierte Betriebswirtschaftler vor, auch nachrangige Preisgebote bei BVVG-Ausschreibungen in die Wertfindung für die Direktverkäufe einzubeziehen. 

Die Zweit- und Drittgebote bei BVVG-Ausschreibungen signalisierten das Nachfragepotential im Falle des Angebots ähnlicher Objekte. Deren Berücksichtigung könne die zentrale Frage sicherer beantworten, welchen Preis die BVVG im Falle einer Ausschreibung anstelle des Direktverkaufs voraussichtlich erzielen würde. Auftraggeber für die Stellungnahme war die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA).

Verbändekritik läuft ins Leere

Die Preisermittlung der BVVG wird vornehmlich bei den berufsständischen Vertretungen in den neuen Ländern kritisch gesehen. Durch die Fokussierung auf Ausschreibungen und die Berücksichtigung ihrer eigenen Ausschreibungsergebnisse bei der Preisfindung für Flächen, die direkt an Pächter veräußert werden, missbrauche die bundeseigene Gesellschaft ihre marktbeherrschende Stellung und betreibe "Preistreiberei", lautet der Vorwurf, der insbesondere in Brandenburg vom dortigen Landesbauernverband erhoben wird. Gleichzeitig lasse die BVVG die Preise aus Verkäufen zwischen Privaten weitgehend unberücksichtigt. Die BVVG hat diese Vorwürfe wiederholt zurückgewiesen. Sie begründet die Flächenvergabe vornehmlich über Ausschreibungen mit der notwendigen Offenheit und Transparenz, wie sie nicht zuletzt das EU-Recht fordere.

Da die regionalen Wertansätze vielfach die tatsächlichen Verkehrswerte nicht hinreichend widerspiegeln, orientiert sich die BVVG bei Direktverkäufen sowie bei begünstigten Verkäufen an Alteigentümer vorrangig an den Preisen, die für vergleichbare Grundstücke in offenen Ausschreibungen erzielt wurden. Dieses Vorgehen wurde mit dem Flächenerwerbsänderungsgesetz im letzten Jahr auch gesetzlich geregelt. Danach unterbreitet die BVVG bei Vorliegen von Anhaltspunkten, dass die regionalen Wertansätze als Ermittlungsgrundlage ungeeignet sind, ein Preisangebot, das die tatsächliche Wertentwicklung berücksichtigt. Kommt eine Einigung darüber nicht zustande, können beide Seiten ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen verlangen, bei dem auch die aktuelle Wertermittlung nach Bieterverfahren für vergleichbare Flächen für die Verkehrswertermittlung heranzuziehen ist.

Gegen unkritische Einbeziehung von Preisen aus Drittverkäufen

Köhne lässt in seiner Stellungnahme keinen Zweifel daran, dass das Vorgehen der BVVG aus Bewertungssicht völlig korrekt ist. Die preislichen Ausschreibungsverfahren der BVVG seien grundsätzlich für das bei der Preisfindung von Direktverkäufen zur Anwendung kommende Vergleichsverfahren geeignet. Hinsichtlich der Einbeziehung von Preisen, die zwischen Dritten auf dem Bodenmarkt erzielt werden, empfiehlt der Wissenschaftler ein restriktives Vorgehen. Diese Preise aus Drittverkäufen dürften nur dann in die Preisfindung der BVVG einbezogen werden, wenn sie zweifelsfrei auf offenen Angebotsverfahren beruhten.

Dazu zählten neben Ausschreibungen Anzeigen zur Kontaktaufnahme sowie die Vermittlung durch breit tätige Makler. Nur Vergleichspreise, die aufgrund solcher Anbahnungsverfahren zustande gekommen seien, dürften in das Vergleichswertverfahren einbezogen werden. Köhne weist darauf hin, dass vornehmlich größere Flächen über offene Verfahren vergeben werden. Hier müsse im Zweifel nachgefragt werden, bevor ein Verkaufspreis Eingang in die BVVG-Preisermittlung finde. Für nicht vertretbar hält der langjährige Hochschullehrer die besonders bei der Bewertung kleiner Flächen ansonsten "naheliegende jedoch unkritische Heranziehung der oft in größerer Zahl vorliegenden Preise aus Drittverkäufen".

Praktische Hinweise

In seinen weiteren Ausführungen gibt der renommierteste Experte für landwirtschaftliche Taxationslehre in Deutschland eine Reihe von praktischen Hinweisen für die BVVG zur Bewertung von Agrarflächen. So empfiehlt er die Ausweisung von Richtwertgrundstücken auf Landesebene. Mit Hilfe einer linearen Schätzfunktion, die sich jeweils aus den vorliegenden Daten über die Bestimmungsfaktoren Verkaufszeitpunkt, Flächengröße und Bonität für ein Land ergebe, sei sodann der Richtwert für dieses Grundstück zu errechnen. Über Umrechnungskoeffizienten, die sich wiederum aus der Landesfunktion ergäben, könne schließlich der Kaufwert für das betreffende Grundstück errechnet werden.

Detailliert beschreibt Köhne ferner das Vorgehen, wenn das Bodenpreisniveau in einzelnen Regionen erheblich vom Landesdurchschnitt abweicht. Dabei geht es darum, zunächst den Wert eines regional repräsentativen Grundstücks an die Merkmale des Richtwertgrundstücks auf Landesebene anzupassen. Daraus ergibt sich der Wert, den das regional repräsentative Grundstück hätte, wenn es die Merkmale des Richtwertgrundstücks aufwies. Auf dieser Basis kann anschließend laut Köhne für jedes Grundstück der jeweilige Wert mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten ermittelt werden. Die Nutzung von Umrechnungskoeffizienten empfiehlt Köhne bei Flächengrößen bis 100 Hektar. Bei größeren Flächen seien ergänzende Verfahren notwendig. (AgE)