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Vorschaltmodell gekippt

Steuern sparen bei der Stallvermietung wird schwieriger

Ein Landwirt fährt mit der Kehrmaschine über den Futtertisch.
am Freitag, 20.11.2020 - 10:25 (Jetzt kommentieren)

Die Finanzverwaltung wird das Vorschaltmodell bei der Gebäudevermietung nicht mehr akzeptieren. Damit entfällt für Pauschalierer eine Möglichkeit zum Steuernsparen bei der Umsatzsteuer. Es drohen sogar Nachzahlungen geltend gemachter Vorsteuer.

Die Vermietung von Grundstücken und dazugehörenden Gebäuden unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Dafür ist aber auch der Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen nicht zulässig.

Anders ist das allerdings, wenn der Mieter ein Unternehmer ist und die Immobilie, zum Beispiel einen Stall, für sein Unternehmen anmietet und er grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. In diesem Fall darf das Mietverhältnis als steuerpflichtig behandelt werden. Das heißt, der Vermieter muss Umsatzsteuer zahlen und der Mieter darf die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.

Dieses sogenannte Vorschaltmodell war bisher für pauschalierende Landwirte ein gangbarer Weg, um Steuern zu sparen.

Überraschendes BMF-Schreiben beendet das Vorschaltmodell

Das ändert sich nun aufgrund eines überraschenden Umsatzsteuer-Anwendungserlasses des Finanzministeriums (BMF-Schreiben vom 06.11.2020).

Folgender Praxisfall bildet den Hintergrund: Im Rahmen einer Betriebsprüfung bei einem Landwirt war das Finanzamt zu der Auffassung gekommen, dass der Landwirt seinen Rinderstall einer GbR für zu wenig Miete überließ, an der er selbst und seine Ehefrau beteiligt waren. Also setzte das Finanzamt eine höhere Umsatzsteuer fest. Dagegen klagte der Landwirt bereits vor einigen Jahren.

Folgenschweres Urteil des Bundesfinanzhofes

Der Bundesfinanzhof entschied 2018 mit einem folgenschweren Urteil: Der Landwirt musste zwar nicht mehr Umsatzsteuer zahlen, doch er durfte nun auch die Vorsteuer aus den Investitionen nicht mehr geltend machen.

Denn die Personengesellschaft, an die er den Rinderstall vermietete, war nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Dies führte der Bundesfinanzhof darauf zurück, dass bei der Gesellschaft als pauschalierendem landwirtschaftlichen Betrieb der Vorsteuerabzug bereits durch die Vorsteuerpauschale abgegolten war.

Ein weiterer Vorsteuerabzug ist aus Sicht der Richter nicht möglich. Damit darf das Mietverhältnis nicht als steuerpflichtig behandelt werden.

Gestaltungsmodell für Pauschalierer entfällt

Die Finanzverwaltung hatte früher im Umsatzsteuer-Anwendungserlass die Auffassung vertreten, dass Vermieter auch gegenüber pauschalierenden Landwirten zur Steuerpflicht optieren können. In der Praxis nutzten Landwirte diese Gestaltung, um sich die hohe Vorsteuerlast aus dem Bau von Wirtschaftsgebäuden zurückzuholen.

Nach zwei Jahren Ruhe hat die Finanzverwaltung nun überraschend anders entschieden. Sie akzeptiert das Vorschaltmodell künftig nicht mehr. Die Folge: Vermieter dürfen jetzt ihre Vermietungsumsätze gegenüber pauschalierenden Landwirten nicht mehr steuerpflichtig behandeln.

Prüfen Sie einen Wechsel zur Regelbesteuerung

Die Änderung der Verwaltungsauffassung führt dazu, dass Unternehmer, die Gebäude vor weniger als zehn Jahren gekauft oder gebaut haben und das Vorschaltmodell genutzt haben, die Vorsteuer nun jährlich anteilig korrigieren müssen. Sie müssen also einen Teil der bereits geltend gemachten Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen. Auch sind unter Umständen die Mietverträge anzupassen.

„Eine Notlösung kann sein, dass der Leistungsempfänger, also der mietende Landwirt, zur Regelbesteuerung optiert“, rät Ecovis-Steuerberaterin Ines Wollweber aus Niesky. Sie ergänzt: „Wenn der Gesetzgeber die Anwendung der Pauschalierung wie geplant begrenzt, sind die Vorteile und Nachteile der Regelbesteuerung neu zu bewerten.“

Auf Antrag erfolgt der Wechsel zur Regelbesteuerung immer zu Beginn eines Kalenderjahres. Die Umsatzsteuer orientiert sich nicht am landwirtschaftlichen Wirtschaftsjahr.

Mit Material von Ecovis

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