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Produktion und Förderung

Wie viel darf die Pacht kosten?

von , am
19.12.2012

Der Boden ist knapp und die Pachtpreise entwicklen sich seit Jahren nur in eine Richtung, nämlich nach oben. Teure Pachten schmälern die Gewinne und sollten deshalb genau kalkuliert werden.

Im Osten sind die Preise für Agrarflächen in den letzten Jahren enorm gestiegen. © Mühlhausen/landpixel
Boden ist knapp und die Entwicklungsmöglichkeit für Ackerbaubetriebe angespannt. Die  Landwirtschaftskammer Niedersachsen weist darauf hin, dass angestiegene Boden- und Pachtpreise die Gewinne schmälern und daher sollte jeder Unternehmer die individuelle, maximale Barpacht für seinen Standort und sein Anbauprogramm kennen, um daraus mit Vorausblick eine fundierte Planung abzuleiten.

Gewinnrate beachten

Vor dem Hintergrund einer sich ändernden Agrarpolitik mit geringeren Direktzahlungen an die Bewirtschafter von Flächen werden sich Landwirte noch mehr Gedanken machen müssen über schwankende Erlöse und Kosten. Der Landwirt muss die realisierte Gewinnrate beachten; also der Anteil vom Umsatz, der auch wirklich als Gewinn für den bewirtschafteten Hektar übrig bleibt.
 
Hierbei ist die Art der Flächenausstattung Dreh- und Angelpunkt für Ackerbaubetriebe. Landwirte in Regionen hoher Viehdichte sind bereit, überdurchschnittlich viel Geld für die Pacht von Flächen in die Hand zu nehmen. Genauso wie fruchtbares und klimatisch begünstigtes Ackerland in Mitteleuropa nicht vermehrbar ist, setzt dies auch den Flächenmarkt in anderen Teilen des Landes unter Druck.

Was sind angemessene Preise?

Ein Trend hoher Pachtangebote seitens der Pächter ist zu beobachten. Hier ist immer wieder zu erinnern, dass trotz Zupacht "der letzten Hektare" die Höhe der Gesamtpachten (alte und neue Verträge) in einem wirtschaftlichen Maß gehalten wird. Insbesondere wenn Grenzkostenverträge durch weitere Zupachten zu neuem Durchschnitt werden, ist die Angemessenheit an die eigene betriebliche Leistungsfähigkeit nicht mehr ausreichend berücksichtigt. Daher: Wer pachten will, muss die nachhaltig wirtschaftlichen Möglichkeiten des eigenen Betriebes genauestens kennen; Abschreibung, Kapitalkosten, Lohnkosten und Allgemeinkosten müssen einbezogen werden.

Rechenbeispiel Rübenfruchtfolge:

Nachhaltig leistbare Pacht für eine Rübenfruchtfolge,
In der Rechnung entsprechen die Ansätze für Erträge, Erlöse sowie Kosten einem Durchschnittswert. Da nicht jeder Standort Rüben fähig ist, rechnen wir mit einer Rüben- und einer Rapsfruchtfolge. Als Direktzahlungshöhe werden perspektivisch 200 Euro veranschlagt und einbezogen. Ein maximal vertretbarer Pachtpreis, also die nachhaltig leistbare Barpacht entspricht hier der Höhe der Grundrente. Wenn man als Landwirt mit mehr als einer schwarzen Null aus dem Geschäft gehen möchte, muss und sollte sich jeder einen Unternehmergewinn von mindestens 50 bis 150 Euro je Hektar zugestehen, der noch von der Grundrente abzuziehen ist.  Manche Ansätze gehen auch davon aus, dass zwei Drittel der Grundrente an den Verpächter gezahlt werden und ein Drittel der erwirtschafteten Euro in die Tasche des Bewirtschafters fließen.
 In Tabelle 1 wird deutlich, dass Zuckerrüben einen bedeutenden Vorteil haben: Sie liefern derzeit über alle Jahre einen positiven Gewinnbeitrag für den Betrieb und leisten unter gegebenen Bedingungen ihre verlässliche Unterstützung zur Pachtzahlung.  Im Schnitt der Jahre ist im Beispiel der Rübenfruchtfolge mit einer durchschnittlichen Grundrente von 570 Euro zu rechnen (Tabelle 1). Gesteht man sich als Bewirtschafter der Fläche einen Unternehmergewinn von 100 Euro zu, bleiben nachhaltig, also im Schnitt der Jahre, 470 Euro je Hektar für die Pachtzahlung übrig.

Rechenbeispiel Rapsfruchtfolge:

Pachtpreiskalkulation mit einer Rapsfruchtfolge.
In der Raps-Fruchtfolge der stellt sich die Kalkulation knapper dar. An solchen Standorten bleiben durchschnittlich abzüglich eines Unternehmergewinnes von 100 Euro je Hektar nur 377 Euro für die Barpacht übrig. Da Weizen- und Rapspreise in Abhängigkeit der volatilen Märkte stehen, gibt es hier über die Jahre kein stabilisierendes Fruchtfolgeglied und die Preisausschläge sind spürbarer. Bei knappen Kalkulationen muss Liquidität in schlechten Zeiten von anderer Stelle her fließen.
 
Dies gelingt, indem man in guten Jahren ausreichend Rücklagen bildet, mit denen ein monetärer Ausgleich in schlechten Zeiten möglich ist. Hier empfiehlt sich vorausschauend, also vor der Unterzeichnung des (neuen) Pachtvertrages, nachhaltig zu kalkulieren und Flächen nicht zu überzogenen Preisforderungen zu pachten. Dies gilt gleichermaßen für Gebote, die man als potenzieller Pächter abgibt. Entspricht das Niveau der jährlich zu zahlenden Pacht nicht dem Schnitt der errechneten Grundrente, kann weder die Entlohnung der eigenen Arbeit, noch des Unternehmerrisikos geleistet werden. In diesem Fall muss quersubventioniert werden - aus welchen Ecken des Betriebes dieses Geld auch immer kommen mag. An dieser Stelle bleibt auf dem Acker - im besten Falle - nichts übrig und man geht für diese Pachtflächen mit einer schwarzen Null aus der Analyse.
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