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Landpachtrecht

BGH-Richter kippen Klausel zum Vorpachtrecht

von , am
24.11.2017

Im einem aktuellen BGH-Urteil hat ein Grundstückspächter das Nachsehen, weil er eine Klausel zum Vorpachtrecht nicht ausreichend klar formuliert hat.

Skulptur der Justitia
© Florentine/pixelio

Eine unbestimmte Klausel zum Vorpachtrecht einer Fläche ist unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) heute entschieden. Im vorliegenden Fall hatte der Pächter einer landwirtschaftlichen Fläche in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Klausel vereinbart, wonach ihm "ein Vorpachtrecht" eingeräumt wird. Die Klausel war nicht näher präzisiert. Laut BGH verstößt eine solche Klausel gegen das Transparenzgebot.

Der Pächter von mehreren Grundstücken berief sich beim Auslaufen seines Pachtvertrages im September 2014 auf diese Klausel. Doch der Verpächter hatte die Flächen 2013 schon an einen anderen Pächter ab 1. Oktober 2014 verpachtet.

Wirtschaftliche Nachteile müssen erkennbar sein

Die BGH-Richter begründeten ihr Urteil damit, dass der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen verpflichtet sei, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlange das Transparenzgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lasse, wie dies nach den Umständen gefordert werden könne.

Abzustellen sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, so der BGH. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall komme es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an.

Vorpachtrecht muss näher erläutert sein

Nach diesem Maßstab folgt für den BGH die Intransparenz daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das – wie hier - einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt wird, unklar bleibt, für wie viele Fälle es gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Im Gesetz ist das Vorpachtrecht nicht geregelt.

Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, ändert laut BGH nichts an der fehlenden Bestimmtheit, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig sind.

Für den Verpächter sind deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen der Klausel zum Vorpachtrecht nicht hinreichend zu erkennen.

Tipp: Für das Ergänzen von Pachtverträgen mit speziellen Klauseln sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen, damit Sie später vor Gericht nicht das Nachsehen haben.

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