Mehr als 2/3 der landwirtschaftlichen Nutzfläche sind verpachtet. Pachtverhältnisse sind für viele landwirtschaftliche Betriebe die Grundlage ihrer weiteren Entwicklung. Umso erstaunlicher ist es, dass viele Pachtverträge nur mündlich oder in Unkenntnis der pachtrechtlichen Besonderheiten abgeschlossen werden. Welche pachtrechtlichen Stolpersteine entstehen können, erläutert Rechtsanwalt Josef Deuringer, Augsburg.
1. Pachtverträge schriftlich abschließen
Grundsätzlich kann jeder Pachtvertrag mündlich abgeschlossen werden. Gleichwohl ist hiervon dringend abzuraten, da es im Streitfall mitunter schwierig ist, das mündlich Vereinbarte auch gerichtsfest zu beweisen.
2. Vorsicht vor mündlichen Verträgen, die über 2 Jahre gehen
Zudem gilt ein Pachtvertrag, der für längere Zeit, als für 2 Jahre nur mündlich abgeschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 585 a BGB). Pachtverträge auf unbestimmte Zeit können nach § 594 a BGB mit einer Frist von 2 Jahren zum Schluss des Pachtjahres gekündigt werden.
- Beispiel: Mündlich vereinbaren die Beteiligten eine Pachtdauer von 12 Jahren. Rechtlich ist damit aber ein Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit der - wenn eine Kündigung erfolgt - schon nach 2 Jahren wieder auslaufen würde.
3. Formalitäten bei der Schriftform genau einhalten
- Alle Personen, die an dem Pachtverhältnis beteiligt sind, müssen vollständig im Vertrag angegeben werden.
- Bei einer Erbengemeinschaft müssen sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft bezeichnet sein und den Vertrag auch unterschreiben.
- Bei Ehegatten die in Gütergemeinschaft leben, müssen ebenso beide Eheleute den Vertrag unterschreiben.
- Was für den Pachtvertrag selbst gilt, gilt ebenso für Verlängerungsvereinbarungen, denn hier handelt es sich praktisch um den Abschluss eines neuen Vertrages. Sind im ursprünglichen Pachtvertrag als Verpächter beide Eheleute genannt und die Verlängerungsvereinbarung nur vom Ehemann unterzeichnet worden, so ist auch hier nur ein Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen.
4. Ende der Pacht beachten
Nicht selten ist auch die Konstellation, dass ein Pachtverhältnis zunächst auf eine bestimmte Zeit in einem schriftlichen Pachtvertrag abgeschlossen wird. Nach Ablauf der dort genannten Zeit wird das Pachtverhältnis dann faktisch weitergeführt. Ist damit ein neuer Pachtvertrag zustande gekommen? Ein Zustandekommen eines Pachtverhältnisses wird man sicherlich dann annehmen können, wenn z. B. der Verpächter im Folgejahr die Pachtzahlung entgegen nimmt. Ähnliches wird auch dann gelten, wenn der Verpächter die Weiterbewirtschaftung durch den Pächter über längere Zeit zulässt. Welchen Inhalt hat aber der somit stillschweigend zustande gekommen Pachtvertrag. Eine gewisse Tendenz der Rechtsprechung geht dahin anzunehmen, dass der Pachtvertrag mit demselben Inhalt wie zunächst im schriftlichen Pachtvertrag vereinbart, weiter gelten soll. Ebenso vertretbar ist allerdings auch die Annahme, dass für dieses neu zustande gekommene Pachtverhältnis nur die allgemeinen gesetzlichen Regelungen gelten sollen.
