Nicht nur beim Abschluss eines Pachtverhältnisses, sondern auch während des Laufes eines Pachtverhältnisses können zahlreiche rechtliche Probleme entstehen. So muss die Fläche zum Beispiel durch den Pächter ordnungsgemäß bewirtschaftet und eine Unterverpachtung vorher mit dem Verpächter abgesprochen werden. Josef Deuringer Fachanwalt für Agrarrecht gibt zunächst einen Überblick, welche Pflichten der Pächter hat:
1. Ordnungsgemäße Bewirtschaftung
Der Pächter ist zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet. Was alles noch ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist, ist oftmals streitig. So liegen z. B. für die Frage, ob Klärschlammaufbringung noch ordnungsgemäße Bewirtschaftung ist, unterschiedliche obergerichtliche Urteile vor. Einen Verstoß gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung stellt es auch dar, wenn durch Nutzungsänderung wichtige Anbau- und Lieferrechte in Wegfall kommen (z. B. Zuckerrüben, Lieferrechte, Milchquote e tc.).
2. Pflugtausch nur mit Erlaubnis des Pächters
Nach § 589 BGB ist eine Unterverpachtung nur mit Erlaubnis des Verpächters möglich. Dies wird oftmals beim so genannten Pflugtausch übersehen. Hier wird die Pachtfläche entweder aus Fruchtfolgegründen oder zur Arrondierung von Flächen einem Dritten zur Bewirtschaftung überlassen. Auch unter den besonderen Bedingungen der neuen Bundesländer hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein solcher Pflugtausch eine unzulässige Überlassung der Pachtsache an Dritte darstellt.
3. Flächeneinbringung in GbR nur mit Erlaubnis
Etwas anderes als beim Pflugtausch gilt für die sogenannte gewannenweise Bewirtschaftung bei richtiger vertraglicher Gestaltung, wenn die Arbeiten auf der Pachtfläche durch andere Landwirte im Maschinenringsystem durchgeführt werden. Ohne Zustimmung des Verpächters darf die Fläche auch nicht in eine Betriebsgemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Bewirtschaftung eingebracht werden.
4. Übergabe an Hofnachfolger mit erbrechtlicher Regelung
Etwas anderes gilt nur bei lebzeitiger Hofübergabe (§ 593 a BGB), wenn z . B. der landwirtschaftliche Betrieb vom bisherigen Pächter auf dessen Hofnachfolger übertragen wird und die Pachtflächen "mitgehen". Hier liegt keine Unterverpachtung, sondern ein vom Gesetzgeber als zulässig erachteter Austausch des Pächters vor. Nicht ausreichend ist dabei, wenn der bisherige Hofeigentümer seinen Betrieb an den Hofnachfolger verpachtet - mag dies auch zur Vorbereitung einer Hofübernahme dienen. Vielmehr ist nach herrschender Rechtsprechung erforderlich, dass auch eine erbrechtliche Regelung getroffen wurde. Also z. B. ein Hofübergabevertrag oder Erbvertrag. Der Verpächter kann sich gegen ein solches Auswechseln des Pächters nur dann zur Wehr setzen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch den neuen Pächter (Hofnachfolger) nicht gewährleistet ist. In diesem Fall steht dem Verpächter ein Kündigungsrecht zu.
Keine Kündigung ohne Abmahnung
Ein Verstoß gegen die Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder das Verbot der Unterverpachtung berechtigt den Verpächter, das Pachtverhältnis fristlos zu kündigen. Einer solchen Kündigung vorausgehen muss jedoch stets eine Abmahnung (am Besten in Schriftform). Dadurch soll dem Pächter die Möglichkeit gegeben werden, sein Verhalten zu ändern. In der Abmahnung ist dem Pächter eine angemessene Frist zur Änderung seines Verhaltens zu setzen und er ist darauf hinzuweisen, dass im Falle, dass er dieser Abmahnung keine Folge leistet, er mit einer Kündigung zu rechnen hat. Keiner Abmahnung bedarf es, wenn der Pächter schon von vorne herein erklärt hat, er werde sein Verhalten nicht ändern. Keiner Abmahnung bedarf es auch, wenn der Pächter seiner Hauptpflicht zur Zahlung des Pachtzinses nicht fristgerecht nachkommt. Hier kann im Regelfall bei Zahlungsverzug sofort fristlos gekündigt werden.
