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Recht

Pachtvertrag: Auch der Verpächter hat Pflichten

von , am
09.07.2015

Der Verpächter muss die Pachtsache in einem nutzungsfähigen Zustand erhalten. Außergewöhnliche Aufwendungen wie abgedeckte Dächer durch den Sturm, müssten von ihm bezahlt werden.

Der Boden wird teurer. Den durchnittlichen Verkehrswert gibt die BVVG für 2014 mit 19.730 Euro je Hektar an. © Mühlhausen/landpixel
Nachdem wir über die Pflichten des Pächters innerghalb eines Pachtvertrages bereits berichtet haben, stehen jetzt die Pflichten des Verpächters im Fokus. Er muss zum Beispiel die Pachtsache dem Pächter in einem zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung geeigneten Zustand überlassen und erhalten.

Verpächter muss außergewöhnliche Aufwendungen zahlen

Der Verpächter muss die Pachtsache in einem nutzungsfähigen Zustand erhalten. So müssen Gebäude den öffentlichen Bauvorschriften entsprechen. Nach der gesetzlichen Regelung müssen gewöhnliche Ausbesserungen, - insbesondere bei der Betriebspacht - der Wohnungs - und Wirtschaftsgebäude, aber auch im Übrigen der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedungen der Pächter auf seine Kosten vornehmen. Die Abgrenzung zwischen den gewöhnlichen Ausbesserungen, die vom Pächter vorzunehmen sind und Maßnahmen der Erhaltungspflicht des Verpächters sind mitunter schwierig.
 
Gewöhnliche Ausbesserungen zahlt der Pächter:
  • zum Beispiel bei Betriebspachten die Schönheitsreparaturen am Wohnhaus,
  • das regelmäßige Anstreichen der Fenster,
  • das Ersetzen verfaulter Weidezaunpfähle,
  • das Säubern von Gräben,
  • aber auch die Behebung von kleineren Sturmschäden und
  • bauliche Reparaturen.
Außergewöhnliche Aufwendungen zahlt der Verpächter:
  • zum Beispiel Erneuerungen im Falle eines Brandes oder
  • eines durch den Sturm abgedeckten Daches.
Kommt der Verpächter diesen Pflichten nicht nach, so kann der Pächter seinerseits nach Abmahnung fristlos kündigen und Schadenersatzansprüche geltend machen.

Kauf bricht nicht Pacht

Oftmals unbekannt auf Verpächterseite ist, dass ein Verkauf der Pachtsache, des Betriebes oder eines Grundstücks nicht zur Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt. Etwas anders gilt nur, wenn ein ausdrückliches Kündigungsrecht hierfür im Pachtvertrag vereinbart ist. Auch hier kommt es allerdings auf die Formulierungen an. So braucht sich der Pächter - wenn nicht ausdrücklich anderes geregelt ist - nicht auf eine Teilkündigung (der Pachtvertrag soll nur für einzelne Teilflächen beendet werden) einlassen.

Erben treten in den Pachtvertrag ein

Die Erben - egal ob auf Pächter - oder Verpächterseite - treten in den Pachtvertrag ein. Beim Tod des Pächters gibt das Gesetz allerdings sowohl den Erben des Pächters, als auch dem Verpächter ein Kündigungsrecht innerhalb eines Monates ab Kenntniserlangung vom Tod. Dem Kündigungsrecht des Verpächters steht jedoch der Fortsetzungsanspruch der Pächtererben gegenüber, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache durch die Erben oder durch einen von ihnen beauftragten Miterben oder Dritten gewährleistet erscheint.

Verpächter muss Ausgleich des Mehrwertes bei Pachtende ausgleichen

Der Pächter hat die Pflicht, die Pachtsache in dem Zustand zurückzugeben, wie er sie übernommen hat. Gibt der Pächter mehr zurück, z. B. weil er mit Zustimmung des Verpächters die Stalleinrichtung erneuert hat, Flächen drainiert hat etc., so hat er einen Anspruch auf Ausgleich dieses Mehrwertes. Danach hat der Verpächter für Verwendungen, denen er zugestimmt hat, dem Pächter Ersatz zu leisten, wenn die Verwendung den Wert der Pachtsache auch nach dem Pachtende erhöht (Mehrwertanspruch). Im Einzelfall ist dieser Mehrwert durch Sachverständige zu ermitteln. Oft übersehen wird allerdings, dass dieser Anspruch bereits in 6 Monaten ab rechtlicher Beendigung des Pachtverhältnisses verjährt. Es kommt hier also für den Beginn der Frist auf den Kündigungszeitpunkt an.
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