So können Geschwister Grundstücke tauschen – ohne Grunderwerbsteuer

Werden zwei Grundstücke getauscht, basiert dieses Rechtsgeschäft auf Leistung und Gegenleistung und ist damit entgeltlich. Aus diesem Grund fällt für den Grundstückstausch Grunderwerbsteuer an. Cirsten Schulz vom Beratungsunternehmen Ecovis warnt vor der Steuerlast und zeigt, welche Lösungen es dafür gibt.

In manchen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer nämlich vermeiden. Dazu muss allerdings zum einen rechtzeitig gehandelt und zum anderen genau überlegt werden, ob das Umgehen der Grunderwerbsteuer wirklich die günstigere Variante ist und am Ende keine finanziellen Nachteile bringt.

Verhindert wird eine einfache Übertragung von Grundstücken unter Geschwistern dadurch, dass für eine steuerfreie Schenkung der Freibetrag in aller Regel nicht ausreicht: Nur 20.000 Euro gelten für eine Schenkung unter Geschwistern als Freibetrag.

Handelt es sich nicht um eine Schenkung, ist die Übertragungen zwischen Geschwistern steuerpflichtig. „Sie sind eine regelrechte Steuerfalle“, warnt Cirsten Schulz vor der anfallenden Grunderwerbsteuer.

Hinzu kommt, dass Geschwister verwandtschaftlich nicht in gerade Linie zueinander stehen. So wird die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung zwischen Ehegatten sowie von Großeltern auf Eltern, Kinder und Enkel vermieden, zwischen Geschwistern hingegen nicht.

Eine Familie muss also bedenken, dass Grunderwerbsteuer anfällt, wenn die Geschwister später untereinander Grundstücke tauschen wollen, die sie zuvor von den Eltern geschenkt bekommen haben. Der Tausch löst dann einen wechselseitigen Verkauf aus, bei dem der tatsächliche Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient, erklärt Ecovis.

Eine mildere Variante als das Zahlen hoher Grunderwerbsteuern kann darin bestehen, zunächst eine Rückübertragung an die Eltern und danach eine Weiterverschenkung an das Kind vorzunehmen. In diesem Fall sind allerdings zwei Notarurkunden notwendig, wodurch auch zweifach Gebühren gezahlt werden müssen. Laut Schulz kann es vorkommen, dass die Grunderwerbsteuer sogar geringer sein kann als die Notarkosten. „Man muss also auf den Punkt genau rechnen, welches Vorgehen finanziell günstiger ist“, so die Steuerberaterin.

Problemloser ist ein Tausch von Grundstücken, wenn erst eines der Kinder von den Eltern einen Bauplatz erhalten hat. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) fällt eine doppelte Grunderwerbsteuer nicht an, wenn die Eltern dem ersten Kind einen neuen Bauplatz schenken und das Kind dabei verpflichten, seinen ursprünglichen Bauplatz auf die Schwester oder den Bruder zu übertragen. Dann liegt laut BFH ein verkürzter Leitungsweg vor, der keine Grunderwerbsteuer auslöst.  

Entscheidend ist dabei, dass die Eltern die Übertragung zwischen den Kindern unter der entsprechenden Auflage anordnen, erklärt Ecovis. Das ist jedoch nicht mehr möglich, wenn beide Kinder bereits ein Grundstück bekommen haben.