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Recht

Vorkaufsrecht wird immer stärker genutzt

von , am
27.04.2011

Berlin - Die steigende Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts nach dem Grundstückverkehrsgesetz hält an. Darauf hat BLG-Vorsitzender Dr. Willy Boß hingewiesen.

Landgesellschaften verweisen auf Verdreifachung der erworbenen Fläche seit 2005. © Mühlhausen/landpixel
Allein in Sachsen-Anhalt erreichte die Zahl der von den Genehmigungsbehörden der dortigen Landgesellschaft vorgelegten Fälle im ersten Quartal 2011 bereits den Stand des gesamten Vorjahres. Der verstärkte Einsatz des Vorkaufsrechts ist nicht auf bestimmte Regionen beschränkt, sondern bundesweit festzustellen. Insgesamt wurden den Landgesellschaften als vorkaufsberechtigten Stellen im letzten Jahr 635 Fälle zur Prüfung übergeben. Das bedeutet eine Zunahme gegenüber 2009 um mehr als 40 Prozent.
 
In 172 Fällen übten die Landgesellschaften das Vorkaufsrecht tatsächlich aus. Die Diskrepanz resultiert nach Angaben des BLG-Vorsitzenden daraus, dass interessierte Landwirte den Kaufpreis nicht aufbringen konnten oder wollten. Umfasste die Gesamtfläche, in denen das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, 2005 noch 500 Hektar, hat sich dieser Wert 2010 laut BLG nahezu verdreifacht. Als Ursache für die wachsende Bedeutung des Vorkaufsrechts nannte Boß in erster Linie ein gestiegenes Interesse von Nicht-Landwirten an der Kapitalanlage "Boden", der nicht zuletzt durch die Biogasförderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) erheblich an Attraktivität gewonnen habe.

Enorme Dynamik

BLG-Geschäftsührer Karl-Heinz Goetz sprach von einer "enormen Dynamik" im landwirtschaftlichen Bodenmarkt, deren mögliche Konsequenzen für die Agrarstruktur sorgfältig analysiert werden müsse. Der BLG werde dazu bis zur Sommerpause ein Gutachten vorlegen, kündigte der Geschäftsführer an. Darin werde eine Bestandsaufnahme der gegenwärtigen Situation auf dem Bodenmarkt ebenso enthalten sein wie eine Auflistung und Bewertung möglicher Gefahren für die Agrarstruktur. Ausgehend von diesen Grundlagen werde das Gutachten beleuchten, wie die derzeitigen rechtlichen Instrumente zur Steuerung von Transaktionen auf dem Bodenmarkt wirkten und ob gegebenenfalls Anpassungsbedarf bestehe. Goetz: "Wir werden unsere Schlussfolgerungen anschließend mit den Ländern erörtern."

Unterschiede im Vollzug

Vorverkaufsfälle der Landgesellschaften und Siedlungsunternehmen.
Das Grundstückverkehrsgesetz ermächtigt die Länder zu Freigrenzen bei der Genehmigungspflicht von landwirtschaftlichen Grundstücksgeschäften. Die Länder haben davon Gebrauch gemacht. Die Freigrenzen liegen zwischen 0,25 Hektar und zwei Hektar. Die Genehmigungsbehörde kann einen Verkauf versagen, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, durch den Verkauf eine unwirtschaftliche Aufteilung droht oder der Preis in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Wird ein Verkauf aufgrund ungesunder Verteilung des Grund und Bodens - in der Regel bei Verkauf an einen Nicht-Landwirt - untersagt, kann die Behörde das jeweilige Siedlungsunternehmen des Landes mit dem Vorkaufsrecht beauftragen.
 
Das Vorkaufsrecht wird ausgeübt, wenn mindestens ein aufstockungswilliger und -fähiger Landwirt vorhanden ist. Die Landgesellschaft tritt dann zu den ursprünglichen vertraglich vereinbarten Konditionen an die Stelle des Käufers und verkauft anschließend die Fläche an einen Landwirt weiter. Nach Angaben von Boß bestehen erhebliche regionale Unterschiede im Vollzug des Grundstückverkehrsgesetzes. So gebe es in fast allen Bundesländern Landkreise oder Amtsbezirke, in denen nur selten Fälle zur Prüfung vorgelegt würden. Der BLG-Vorsitzende führt dies im Wesentlichen auf den unterschiedlichen Kenntnisstand der zuständigen Sachbearbeiter zurück.

Ersterwerber überwiegend Privatpersonen

In den alten Ländern handelt es sich nach Angaben von Boß bei den Ersterwerbern landwirtschaftlicher Flächen, die anschließend den Landgesellschaften zur Prüfung vorgelegt werden, zum weit überwiegenden Teil um Privatpersonen. Lediglich rund 10 Prozent seien Gewerbetreibende und fünf Prozent Naturschutzverbände. "Bei den Privatpersonen ist das Motiv die Kapitalanlage", stellte der BLG-Vorsitzende fest. Zumeist kämen die Erwerber aus derselben oder aus einer angrenzenden Gemeinde. Darunter seien auch ehemalige Landwirte oder deren Familienangehörige, die nach erfolgtem Erwerb die Flächen langfristig weiterverpachten wollten. Nicht selten seien Flächenkäufe für eine eigene nicht-landwirtschaftliche Nutzung, etwa Hobbypferdehaltung oder sonstige Tierhaltung. Auch als Kapitalanlage für Photovoltaiknutzung und für die Nutzung bestehender Gebäude würden landwirtschaftliche Flächen nachgefragt. Gewerbetreibende nutzten die Flächen zur Lagerung oder als Vorratsankauf zwecks späterer Auskiesung sowie aus spekulativen Gründen in Erwartung einer möglichen Bebauung. Naturschutzverbände kauften Acker- und Grünland an zur naturnahen Bewirtschaftung sowie zur Sukzession von Flächen.

Sichere Kapitalanlage in Grund und Boden

Auch in Thüringen und Sachsen sind die Ersterwerber laut Boß nahezu ausschließlich Privatpersonen, die meist Land zur Erweiterung zum Aufbau einer Hobbylandwirtschaft oder Haustierhaltung nutzen wollten. In Brandenburg und Sachsen-Anhalt sei die Mehrzahl der Ersterwerber Privatpersonen gewesen. Für Sachsen-Anhalt verwies Boß auf ein spürbares Interesse von Landwirten aus anderen Bundesländern. Ihnen gehe es darum, Flächen mit guter Bonität zur Kapitalanlage, aber ohne eigene Bewirtschaftungsabsicht zu erwerben. Am Beispiel Mecklenburg-Vorpommern erläuterte der BLG-Vorsitzende die Gründe für die hohe Zahl an nichtausgeübten Vorkaufsrechtsfällen. Zugrunde lägen in der Regel Kaufverträge über größere Areale und entsprechend hohe Gesamtkaufpreise. Ortsansässige Landwirte seien nicht in der Lage, diese Preise zu bezahlen, zumal auch die Preise je Flächeneinheit stark angestiegen seien. Käufer seien im Nordosten zu rund einem Drittel Unternehmen, zu etwa zwei Drittel Privatpersonen.

Bodenfonds aktiv

Etwa zwei Drittel der Käufer kämen aus Westdeutschland. Bei den ausgeübten Vorkaufsrechtsfällen sei der Umfang der Flächen vergleichsweise gering, so dass ortansässige Landwirte beim Kaufpreis mithalten könnten. Hauptmotiv der Ersterwerber sei wiederum die sichere Kapitalanlage in Grund und Boden als Alternative zu den unsichereren Finanzmärkten. Boß bestätigte Informationen, denen zufolge sich seit einiger Zeit vereinzelt auch private Bodenfonds am Grundstücksmarkt betätigen. Ihr Ziel sei, Flächen für landwirtschaftliche Betriebe, die mit ihnen gesellschaftsrechtlich verbunden sind, zu erwerben, vorzuhalten und zu tragbaren Konditionen zu verpachten. Zu der Frage, unter welchen Umständen ein derartiger Fonds einem Landwirt im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes gleichzustellen sei, liege inzwischen eine erste Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vor.
 
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