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Grundstücke

Bodenpreise haben in Bayern angezogen

Gerstenacker im Herbst
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Hans Dreier, Wochenblatt
am
16.12.2016

München - Übermäßige Steigerungen in Nieder- und Oberbayern haben den Durchschnittspreis für landwirtschaftliche Nutzflächen in Bayern erneut nach oben getrieben.

Bodenpreise: Ein Hektar kostete 2015 im Durchschnitt 47.358 Euro.

Im Jahr 2015 meldeten die Finanzämter den Verkauf von 5007 landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 331 Mio. € (Vorjahr: 321 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung. Dabei bekamen 6998 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich weniger als im Jahr 2014 (7756 ha). Trotz der gestiegenen Preise ist die Verkaufsbereitschaft offenbar zurückgegangen.
Angesichts des sinkenden Angebots musste die Käuferseite höhere Preise bieten, um an Flächen zu kommen. Im bayerischen Durchschnitt konnten die Preise um 14 % auf 47.358 €/ha zulegen.
Bezogen auf die Ertragsmesszahl (EMZ) betrug der Preis 1074 € je 100 EMZ (im Vorjahr 943 €). Das sind 131 € oder knapp 14 % mehr als im Vorjahr. Bei Berücksichtigung der Bodengüte sind die Kaufpreise also nicht stärker gestiegen als der Hektarpreis.

Bodenpreise: je nach Region unterschiedlich

Bei der Entwicklung der Bodenpreise zeigen sich jedoch ausgeprägte regionale Unterschiede. Während in Oberbayern und Niederbayern die Preise erneut kräftig anzogen, sind in Mittelfranken und der Oberpfalz teilweise sehr deutliche Rückgänge zu verzeichnen. Die Bodenpreise in Bayern driften immer weiter auseinander, nirgendwo sonst gibt es eine solche Spreizung. Für den Durchschnittspreis in Oberbayern in Höhe von 84 857 €/ha  bekommt ein Käufer in Ober- oder Unterfranken fast die vierfache Fläche.
Auch innerhalb der Regierungsbezirke gibt es enorme Preisunterschiede. Besonders heftige Preissprünge mit einem Anstieg weit über 50 % gab es in Oberbayern in den Landkreisen Erding und Altötting. Glatt verdoppelt haben sich die Preise im Kreis Ebersberg in nur einem Jahr. Mit 152.690 €/ha ist der Preis in Ebersberg noch höher als in München und damit Spitzenreiter in Oberbayern. Für viele regionale Ausreißer dürfte unter anderem auch die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen maßgebend sein.
In Niederbayern erreichten die Preise auch im Landkreis Landshut schwindelerregende Höhen. Dort ging es in nur einem Jahr von 81.077 auf 113.364 €/ha. Einen enormen Preissprung gab es auch in Deggendorf,  hier ging es von 68.094 €/ha rauf auf 102.911 €/ha.
In der Oberpfalz gingen die Preise durchweg nach oben, nur in Regensburg ist ein überraschender Preiseinbruch zu verzeichnen. Mit einer verkauften Fläche von 381 ha hat der Landkreis Regensburg die höchste Verkaufsfläche in Bayern zu verzeichnen. Das große Flächenangebot drückte den Preis auf 23 739 €/ha (Vorjahr: 46 893 ha).
Die meisten Grundstücke wurden in den letzten Jahren regelmäßig in Schwaben verkauft. Mit nur 1074 ha waren es 2015 jedoch deutlich weniger als im Vorjahr (1449 ha). Spitzenreiter beim Grundverkauf war 2015 die Oberpfalz (1276 ha), gefolgt von Niederbayern (1224 ha).

       

Bezirk veräußerte Fläche (FdlN) ha Kaufwert je ha FdIN in Euro
  2015 2014  je 100 Ertragsmesszahl
Oberbayern 924,984.85766.1381806
Niederbayern1224,3 78.87862.3151551
Oberpfalz1276,931.57933.495824
Oberfranken  826,121.54918.416613
Mittelfranken670,8 32.506  32.961 811
Unterfranken1000,022.84820.835507
Schwaben1074,849.84448.8481014
Bayern insgesamt6997,9 47.35841.4401074

Eine Aufstellung nach Landkreisen finden Sie in der Wochenblattausgabe 39/2016

Bodenpreise: Einen wesentlichen Einfluss hat die Bodengüte

Als Maßstab für die natürliche Bodenfruchtbarkeit wird die sogenannte Ertragsmesszahl aus der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung herangezogen. Gliedert man alle Verkaufsfälle in Bayern nach der Ertragsmesszahl in 100/ha Fläche, ergibt sich für das Jahr 2015 folgende Verteilung:
EMZ in 100/ha                 Preis in €/ha
unter 30                                27 624
30 bis unter 40                     31 786
40 bis unter 50                     48 834
50 bis unter 60                     62 664
60 und mehr                        77 739

Bodenpreise: Flächengröße mitentscheidend

Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. Für das Jahr 2015 ist ein eindeutiger Trend erkennbar, dass für größere Flächen auch höhere Hek­tarpreise bezahlt werden. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen. Im Vergleich zu den Vorjahren sind die Zuschläge für größere Flächen jedoch geringer geworden.  Hier ergibt sich folgende Verteilung:

Größe in ha                   Preis €/ha
0,10 bis unter 0,25       44 759
0,25 bis unter 1,00       44 218
1,00 bis unter 2,00       45 664
2,00 bis unter 5,00       48 393
5,00 oder mehr            50 458

In Bayern werden vor allem kleinere Flächen zum Verkauf angeboten. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil an der gesamten Verkaufsfläche beträgt jedoch nur knapp 20 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:

ha im Einzelfall                        Gesamt
0,10 bis unter 0,25                   111,5 ha
0,25 bis unter 1,00                   1248,8 ha
1,00 bis unter 2,00                   1716,0 ha
2,00 bis unter 5,00                   2440,3 ha
5,00 oder mehr                        1481,3 ha

Bodenpreise: So werden die Daten erhoben

Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen auf den Meldungen der Finanzämter an das Bayerische Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik. Denn jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, bei Grundstücksverträgen eine Kopie an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten. Dort werden die Daten zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer erfasst und anschließend dem Landesamt für Statistik für die Kaufpreissammlung gemeldet.
Finanzämter melden
In die Kaufstatistik werden nur Flächen von mehr als 0,1 ha einbezogen, von denen angenommen werden kann, dass sie in einem überschaubaren Zeitraum auch nach dem Verkauf weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Bei den erfassten Flächen handelt es sich fast ausschließlich um Acker- und Grünland. Flächen für Gartenbau und Sonderkulturen sind nicht berücksichtigt. Die Statistiker bezeichnen die von ihnen erfassten Agrarflächen deshalb als Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung, kurz FdlN.
Die Statistiker weisen darauf hin, dass die durchschnittlichen Kaufwerte für einen regionalen und insbesondere für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt aussagekräftig sind. Zwar handelt es sich um eine Totalerhebung, die statistische Masse, aus der die durchschnittlichen Kaufwerte ermittelt werden, setze sich aber jedes Jahr aus andersgearteten Einzelfällen zusammen.
Beispiel: Aus den Notarverträgen geht nicht hervor, ob eine Fläche als Acker- oder Grünland genutzt wird. Bei der Erfassung der Kaufpreise kann die Nutzung deshalb nicht berücksichtigt werden. Für Ackerland werden jedoch höhere Preise bezahlt als für Grünland. Ist in einem Jahr der Anteil des Ackerlandes an der Verkaufsfläche größer als im vorangegangenen Jahr, kann sich allein dadurch eine größere Preisänderung ergeben.

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