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Preise für Acker und Grünland

Bodenpreise spreizen enorm

Dieser Artikel ist zuerst im Bayerischen Landwirtschaflichen Wochenblatt erschienen.

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Ackerland
© imago/blickwinkel
von , am
12.10.2017

München - Die Preise für Acker- und Grünland entwickeln sich in Bayern immer weiter auseinander. In Unterfranken bekommt man für die gleiche Geldsumme viermal so viel Fläche wie in Ober- und Niederbayern.

Im Jahr 2016 meldeten die Finanzämter den Verkauf von 6.114  landwirtschaftlichen Grundstücken (ohne Gebäude und Inventar) für insgesamt 435 Mio. € (Vorjahr: 331 Mio. €) an das Bayerische Landesamt für Statistik. Dabei bekamen 8.391 ha Acker- und Grünland neue Eigentümer, deutlich mehr als im Jahr 2015 (6.998 ha).
Noch stärker als die Verkaufsbereitschaft stieg jedoch die Nachfrage. Die Käufer mussten nochmals höhere Preise bieten, um an die gewünschten Flächen zu kommen. Im bayerischen Durchschnitt konnten die Preise deshalb um 9,7 % zulegen und stiegen von 47.358 auf nun 51.945 €/ha. Bezogen auf die Ertragsmesszahl (EMZ) betrug der Preis 1.180 € je 100 EMZ (im Vorjahr 1.074 €). Das sind 86 € oder 8 % mehr als im Vorjahr. Bei Berücksichtigung der Bodengüte, die sich in der Ertragsmesszahl ausdrückt, sind die Kaufpreise nicht stärker gestiegen als der Hektarpreis.

Einfluss der Region

Kaufwerte Landwirtschaftlicher Flächen
© BLW

Bei der Entwicklung der Bodenpreise zeigen sich jedoch ausgeprägte regionale Unterschiede. Während in Oberbayern und Niederbayern die Preise erneut kräftig anzogen, ist in Unterfranken ein Rückgang zu verzeichnen. Die Bodenpreise in Bayern driften immer weiter auseinander, nirgendwo sonst gibt es eine solche Spreizung. Für den Durchschnittspreis in Oberbayern in Höhe von 89.110 €/ha bekommt ein Käufer in Ober- oder Unterfranken die vierfache Fläche.

Auch innerhalb der Regierungsbezirke gibt es enorme Preisunterschiede. In Oberbayern gab es besonders heftige Preissprünge in den Landkreisen Pfaffenhofen, Neuburg-Schrobenhausen, Dachau und Ebersberg. Mit einem Hektarpreis von 165.943 € ist Agrarland in Ebersberg inzwischen teurer als im Landkreis München (132.613 €). Allerdings sind in vielen anderen oberbayerischen Landkreisen die Preise auch kräftig gesunken, etwa in Altötting, Eichstätt und Mühldorf.

Einen weiteren kräftigen Preisschub gab es in Niederbayern. Das Hektar kostete dort im Schnitt 85.318 €, das sind 6.440 € oder 8 % mehr als ein Jahr zuvor. Die Preisführerschaft in Niederbayern hat mit 107.216 €/ha jetzt der Landkreis Dingolfing-Landau, knapp gefolgt von Deggendorf (106.955 €/ha) und Landshut (103.070 €/ha). Im Landkreis Straubing-Bogen wechselten mit verkauften 347 ha die meisten Flächen den Besitzer. Das hohe Angebot traf dennoch auf eine rege Nachfrage, sodass die Preise von 78.708 €/ha auf 89.835 €/ha zulegen konnten.

Deutlich moderater war der Preisanstieg in den meisten Landkreisen der Oberpfalz. Auffallend ist hier nur der große Sprung im Landkreis Regensburg von 23.739 auf 63.151 €/ha. Dieses Preisniveau bildet die Realität wieder etwas besser ab als im Vorjahr. Der niedrige Vorjahrespreis hat vielen Marktbeobachtern ein Rätsel aufgegeben und ist eigentlich nur dadurch erklärbar, dass im Vorjahr große Flächen von Extensivgrünland zu einem äußerst niedrigen Preis den Besitzer wechselten und es so zu einer Preisverzerrung kam.

Steigende Preise weist im Schnitt auch der Bezirk Mittelfranken auf, insbesondere in den Kreisen Ansbach, Erlangen-Höchstadt und Fürth. Leichte Rückgänge gab es andererseits in Roth, Weißenburg-Gunzenhausen sowie im Nürnberger Land.
Unterfranken ist der einzige bayerische Bezirk, der einen leichten Preisrückgang aufzuweisen hat, obwohl viele Landkreise durchaus ein Plus vermelden können. In den Kreisen Würzburg und Main-Spessart sind die Preise jedoch derart kräftig zurückgegangen, dass der Bezirksdurchschnitt (21.184 €/ha) unter das Vorjahresniveau rutschte (22.848 €/ha). Schwaben vermeldet einen großen Preissprung um 15 % auf 57.384 €/ha. Nur in den beiden Landkreisen Lindau und Ostallgäu ging es mit dem Preis etwas abwärts.

Bodengüte

Einen wesentlichen Einfluss auf den Preis hat die Bodengüte. Als Maßstab für die natürliche Bodenfruchtbarkeit wird die sogenannte Ertragsmesszahl aus der landwirtschaftlichen Einheitsbewertung herangezogen. Gliedert man alle Verkaufsfälle in Bayern nach der Ertragsmesszahl in 100/ha Fläche, ergibt sich für das Jahr 2016 folgende Verteilung:
EMZ in 100/ha               Preis €/ha
unter 30                         25.278
30 bis unter 40              34.809
40 bis unter 50              51.382
50 bis unter 60              72.413
60 und mehr                  88.793

Flächengröße

Neben der Bodengüte spielt auch die Größe der jeweils veräußerten Fläche eine große Rolle. Für das Jahr 2015 ist ein eindeutiger Trend erkennbar, dass für größere Flächen auch höhere Hek­tarpreise bezahlt werden. Die Käufer sind offenbar bereit, für große Flächen, die sich mit modernen Maschinen effektiv bewirtschaften lassen, einen Aufpreis zu bezahlen. Im Verleich zum Vorjahr sind die Zuschläge für größere Flächen wieder deutlich größer geworden. Hier ergibt sich folgende Verteilung:

Größe in ha                 Preis €/ha
0,10 bis unter 0,25      48.386
0,25 bis unter 1,00      45.068
1,00 bis unter 2,00      52.938
2,00 bis unter 5,00      51.543
5,00 oder mehr           58.394

In Bayern werden vor allem kleinere Flächen zum Verkauf angeboten. Bei über der Hälfte der Verkaufsfälle geht es um Flächen unter 1 ha. Ihr Anteil an der gesamten Verkaufsfläche beträgt jedoch nur knapp 20 %. Die Gesamtverkaufsfläche teilt sich wie folgt auf:

ha im Einzelfall           Gesamt
0,10 bis unter 0,25       148,5 ha
0,25 bis unter 1,00    1480,6 ha
1,00 bis unter 2,00    2125,6 ha
2,00 bis unter 5,00    3227,2 ha
5,00 oder mehr         1532,3 ha

Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke beruhen auf den Meldungen der Finanzämter an das Bayerische Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik. Denn jeder Notar ist gesetzlich verpflichtet, bei Grundstücksverträgen eine Kopie an das zuständige Finanzamt weiterzuleiten. Dort werden die Daten zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer erfasst und anschließend dem Landesamt für Statistik für die Kaufpreissammlung gemeldet.

Finanzämter melden

In die Kaufstatistik werden nur Flächen von mehr als 0,1 ha einbezogen, von denen angenommen werden kann, dass sie in einem überschaubaren Zeitraum auch nach dem Verkauf weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden. Bei den erfassten Flächen handelt es sich fast ausschließlich um Acker- und Grünland. Flächen für Gartenbau und Sonderkulturen sind nicht berücksichtigt. Die Statistiker bezeichnen die von ihnen erfassten Agrarflächen deshalb als Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung, kurz FdlN.

Die Statistiker weisen darauf hin, dass die durchschnittlichen Kaufwerte für einen regionalen und insbesondere für einen zeitlichen Vergleich nur bedingt aussagekräftig sind. Zwar handelt es sich um eine Totalerhebung, die statistische Masse, aus der die durchschnittlichen Kaufwerte ermittelt werden, setze sich aber jedes Jahr aus andersgearteten Einzelfällen zusammen.

Beispiel: Aus den Notarverträgen geht nicht hervor, ob eine Fläche als Acker- oder Grünland genutzt wird. Bei der Erfassung der Kaufpreise kann die Nutzung deshalb nicht berücksichtigt werden. Für Ackerland werden jedoch höhere Preise bezahlt als für Grünland. Ist in einem Jahr der Anteil des Ackerlandes an der Verkaufsfläche größer als im vorangegangenen Jahr, kann sich allein dadurch eine größere Preisänderung ergeben.

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