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Städtebauliche Entwicklung

Grundbesitzern droht Enteignung

Städteentwicklung
Ludwig Holly
am
18.04.2017

Feldmoching - In Feldmoching, einem bäuerlich geprägten Stadtteil von München, gibt es noch zahlreiche landwirtschaftliche Betriebe und Gärtnereien, die ihre gesunden und regionalen Produkte in Hofläden verkaufen, in die Münchner Großmarkthalle, zu den Läden am Viktualienmarkt und dem Lebensmittelhandel liefern. Das wird alles vorbei sein, wenn die Landeshauptstadt ihre Pläne umsetzen kann. Diese will in Feldmoching eine Fläche von etwa 900 ha überplanen und eine Trabantenstadt für bis zu 60 000 Einwohner bauen.

Besonders beunruhigt die Betroffenen vor Ort, dass die Stadt die Entwicklung nicht mit dem bisher immer eingesetzten und bewährten Verfahren der „Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN)“ durchführen will, sondern das Verfahren der „Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM)“ zum Einsatz kommen soll, wie Oberbürgermeister Dieter Reiter angekündigte.
Hitzig ging es daher vor Kurzem auf der Bürgerversammlung in der Mehrzweckhalle in Feldmoching zu, in der der „Arbeitskreis Entwicklung Feldmoching“ die Versammlung bat, sich gegen die SEM auszusprechen. Dieser Bitte entsprachen die rund 750 Bürgerinnen und Bürger dann auch in beeindruckender Weise, denn nur ein Bürger stimmte für die SEM. Der Bodenpreis soll bei 10 €/m2 eingefroren worden sein, so dass der gesamte Planungsgewinn bei der Stadt verbleibt.
„Die SEM ist eine Entmündigungs-Ohrfeige für Menschen, die über Generationen denken und handeln. Sie ist auch die politische Annexion des privaten Eigentums, zur Korrektur politischer Versäumnisse der vergangenen Jahrzehnte im Münchner Rathaus“, erklärte der Arbeitskreis. Die SEM solle aufgegeben und mit dem SoBoN-Verfahren eine sozialgerechte Bodennutzung für eine maßgeschneiderte und bedarfsgerechte Stadtentwicklung in Feldmoching eingeleitet werden.

15 landwirtschaftliche Betriebe betroffen

Rund 15 landwirtschaftliche und gut aufgestellte Betriebe mit langer Tradition und 12 – 15 leistungsfähige Gartenbaubetriebe, die alle für die Versorgung der Landeshauptstadt mit regionalen Produkten gebraucht werden, würden durch die SEM so viel Fläche verlieren, dass sie nicht mehr existieren könnten. Groß ist deshalb die Betroffenheit.
„Seit Generationen besitzt meine Familie Grund und Boden in Ludwigsfeld und betreibt in sechster Generation einen landwirtschaftlichen Betrieb, den ich als ausgebildeter Landwirt fortführen möchte. Wir haben investiert und der Betrieb stellt unsere Existenzgrundlage dar“, sagte Junglandwirt Andreas Grünwald. Deshalb ist er auch gegen die SEM, die wie ein schnell übergreifender Großbrand an planerischer Gleichmacherei und das politische Vorspiel für eine Entmündigung und Enteignung der betroffenen Bürger sei. „Die SEM wäre eine Ohrfeige für mich, für meine Familie und für alle Menschen, die über Generationen denken und handeln und deshalb darf es nur eine Devise geben: Hände weg von der SEM“, so Grünwald.
Stark betroffen ist auch Gärtnermeister Stefan Hausler aus Feldmoching, dessen Gartenbautrieb vor zehn Jahren im Rahmen des Generationswechsels neu gebaut wurde, um für die Zukunft gewappnet zu sein: „Die geplante Maßnahme vernichtet sämtliche Perspektiven für die Landwirtschafts- und Gartenbaubetriebe. Sie wird die Existenz meines Betriebes und aller anderen Betriebe zerstören. Dann wird es auch keine regionalen Erzeugnisse, keine Belieferung von Stadtmärkten und auch kein Einkaufen auf dem Bauernhof mehr geben.“
Verzweiflung und Unverständnis für das Vorgehen ist überall zu spüren, so zum Beispiel auch auf dem Ackerbaubetrieb mit Zucht- und Mastsauenhaltung von Florian Obersojer in Feldmoching: „Ich bin auf dem Weg zum Landwirtschaftsmeister und möchte den Betrieb in siebter Generation weiterführen. Die SEM nimmt mir meine Zukunft.“
„Die Bodenpreise einzufrieren, einen faktischen Planungsstopp über Jahre zu verhängen und unwillige Eigentümer zu enteignen, das bedeutet das Ende von landwirtschaftlichen Betrieben“, sagte Steuerberater Martin Zech. Er hilft seit einem dramatischen Ereignis in der Familie seinen Eltern jetzt bei der Bewirtschaftung des Ackerbaubetriebes, den einmal seine Kinder übernehmen sollen. Die Zukunft des Betriebes wird jetzt durch die Pläne der Stadt stark in Frage gestellt.
Wie groß der Eingriff der Stadt ist, erklärte auch Georg Angermeir, Ortsobmann in Feldmoching: „Wir haben eine bejagdbare Fläche von 1300 Hektar, von denen 900 Hektar überplant werden. Wichtig ist, dass der BBV diese Bedrohung unserer Betriebe erkennt und sich umgehend mit großer Entschiedenheit gegen die SEM positioniert.“ Unterstützung bekommt er dabei vom BBV-Bezirkspräsidenten in Oberbayern, Anton Kreitmair, der sich gegenüber dem Wochenblatt äußerte: „Allein der Gedanke an die SEM ist aus Sicht des BBV nicht hinnehmbar.“
Doch nicht nur den Landwirten machen die Pläne der Stadt große Kopfzerbrechen, sondern auch vielen Bürgerinnen und Bürger in Feldmoching, wie die eindeutige Abstimmung in der Bürgerversammlung Ende März zeigte. So erklärte Karl-Heinz Holzer, Bürger aus Feldmoching, auf der Bürgerversammlung unter anderem: „Eine von OB Reiter gewünschte SEM wäre ein Freifahrtschein für Stadtplaner und Architekten. Ein Freifahrtschein dritter Klasse für ein in Dimension und Ausmaß bisher nie dagewesenes, zentralgesteuertes und seelenloses Stadtviertel ohne Charme und Charakter.“ Sein Fazit lautete: „Nein zu einer juristisch höchst strittigen und damit unsicheren SEM, die in den Hinterzimmern des Rathauses still und heimlich initiiert wurde und deren massive gesellschaftspolitische Auswirkungen von Seiten der Stadtregierung verschleiert beziehungsweise verharmlost werden.“

In München bislang noch nie eine SEM

Die SEM hat in Deutschland bisher kaum Anwendung gefunden, weil sie in der Umsetzung schwierig und mit vielen Unsicherheiten verbunden ist. In München ist bisher noch keine förmliche SEM durchgeführt worden. Bereits in den Jahren 1982 und 1993 gab es Stadtratsbeschlüsse für eine SEM in Feldmoching, die dann im Jahr 2002 aufgehoben wurden, weil die Finanzierung nicht gewährleistet war.
Im Stadtteil Daglfing, wo die überplante Fläche um ein Drittel kleiner ist als in Feldmoching, kommen die vorbereitenden Untersuchungen für eine förmliche SEM augenscheinlich nicht zügig voran. So wies Steffen Kercher, Abteilungsleiter im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, auf die vielen Unsicherheiten beim Planungsprozess hin, zum Beispiel hinsichtlich der Verfügbarkeit der Grundstücke. Es sei auch noch keineswegs sicher, ob das Instrument der SEM Anwendung finde. Aktuell sieht der Zeitplan vor, dass bis 2019 ein integriertes Strukturkonzept vorliegen soll.
Dabei ist aber für eine förmliche SEM nach bisheriger Rechtsprechung unabdingbar, dass die Maßnahme zügig und in absehbarer Zeit durchgeführt wird. So fragt sich mancher: „Wenn es schon bei der kleineren Fläche in Daglfing anscheinend Probleme gibt, wie soll sie dann auf der größeren Fläche in Feldmoching funktionieren?“
In der letzten Woche trafen sich in Feldmoching über 200 Landwirte, Gärtner und private Eigentümer, die rund 360 ha vertreten, und gründeten die Initiative „Heimatboden München“, um den Argumenten der Stadt, die angeblich bereits Anfang Mai die vorbereitenden Untersuchungen für eine SEM durch den Stadtrat beschließen lassen will, mit klaren Aussagen und objektiver Information der Öffentlichkeit begegnen zu können.
Das Bündnis von Bürgerinnen und Bürgern mit einem generationenübergreifenden Verantwortungsbewusstsein will erreichen, dass die Stadt die SEM mit ihren negativen Auswirkungen und Unsicherheiten wieder aufgibt und zum bewährten Verfahren der SoBoN zurückkehrt. „Gemeinsam handeln, besser planen, schöner leben und erfolgreich arbeiten in München“, ist das Ziel der Initiative, die unter kontakt@heimatboden-muenchen.de für alle Interessenten erreichbar ist. Eine klare Botschaft hat auch das Logo der Ini­tiative: „Stoppt SEM Wahnsinn für Stadt, Land und Mensch“.
Juristische Unterstützung bekommt die Initiative von Benno Ziegler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, von der Kanzlei „Schönefelder, Ziegler und Lehners“ in München. „Die Stadt will eine Drohkulisse aufbauen. Die SEM ist keine Wohnbauinitiative, sondern eine Angstinitiative. Es wäre besser, mit den Eigentümern zu sprechen. Wir wollen keine Konfrontation, sondern wir wollen kooperieren“, betonte Rechtsanwalt Ziegler. Bisher hätte die Stadt mit keinem einzigen Grundstückseigentümer gesprochen. Viele Bürger würden bei einer Entwicklung für die Zukunft mitmachen, aber München muss intelligent wachsen. „Wir sind gesprächsbereit, aber ohne das Damoklesschwert SEM und nur dann, wenn wir mit der Stadt auf Augenhöhe sprechen können“, so Ziegler.
Für Josef Glasl, Pressesprecher der Initiative „Heimatboden München“ ist eines auch klar: „Wenn die SEM so durchgeht, wie die Stadt München es vorhat, dann ist das ein politischer Sprengstoff für ganz Bayern und ein Präzedenzfall für andere Kommunen“.
Gegen die SEM in Feldmoching hat sich auf Nachfrage des Wochenblattes auch Christian Hierneis, Kreisvorsitzender des Bund Naturschutz in München-Stadt und im Landkreis München ausgesprochen. Aber seine Forderungen gehen noch darüber hinaus: „Solange es keine sinnvolle Strategie gibt, wie wir uns die Zukunft Münchens in den nächsten Jahrzehnten vorstellen, sind wir gegen jede weitere Bebauung von landwirtschaftlichen Flächen und Grünflächen. Denn einfach so weitermachen und alles zubauen, das ist der falsche Weg“, betonte Hierneis.
Die große Aufregung versteht Ingo Trömer vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung nicht: „Aktuell haben wir noch keine Festlegungen getroffen, so dass sich die Grundstückseigentümer keine Sorgen machen müssen. Mit ihnen werden wir zur rechten Zeit intensive Gespräche führen.“ Er verwies auf die Internetseite für die SEM im Münchner Nordosten (www.muenchen.de/nordosten), auf der unter „Häufige Fragen und Antworten“ die wichtigsten Informationen zu einer SEM gegeben und die Zusammenhänge erklärt werden.

SoBoN oder SEM – was steckt dahinter?

Seit 1994 wird das Verfahren einer sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in München für alle städtischen Bauplanungen angewandt. Es ist ein Regelwerk für den Abschluss planungsbegleitender, städtebaulicher Verträge, wenn die Planung Kosten und Lasten bei der Landeshauptstadt auslöst und zu einer Bodenwertsteigerung in nicht unerheblichem Umfang führt.  Die Kosten und Lasten, die aus der Bebauungsplanung resultieren und vom Planungsbegünstigten zu übernehmen sind, sind genau geregelt. Dabei gilt der Grundsatz der Angemessenheit, das heißt, dem Planungsbegünstigten müssen nach Abzug der Kosten und Lasten mindestens ein Drittel der durch die Planung ausgelösten Wertsteigerung verbleiben.
Durch eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) nach §§ 165 ff. Baugesetzbuch soll eine bestimmte Entwicklung vorangetrieben werden. Die Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereiches erfolgt durch einen Beschluss des Gemeinde- bzw. Stadtrats. Dabei müssen bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden und das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der geplanten Entwicklungsmaßnahme erfordern. Die Grundstücke können zum Preis, der vor Einleitung der Maßnahme galt, von der Gemeinde erworben oder durch Enteignung beschafft werden, sofern dies für die Durchführung der Maßnahme unerlässlich ist.

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